Top-modernisierte 3-Zimmer-Wohnung mit Nießbrauch und 250 m² Privatgarten in Grünwald – Kapitalanlage in Bestlage
Exklusiv über FT Immobilien 24 · Nördliche Münchner Str. 25a, 82031 Grünwald · 84 m² Wohnfläche · 250 m² Sondernutzungsgarten (West) · 1 Tiefgaragenstellplatz · Verkauf mit lebenslangem Nießbrauchrecht
Das Investment in einem Satz: Sie erwerben eine top-modernisierte Wohnung in einer der wertstabilsten Lagen Deutschlands – Grünwald bei München – mit einem signifikanten Kaufpreisabschlag durch das Nießbrauchrecht, ohne Vermieter-Pflichten und mit einem 250 m² großen Privatgarten, wie er bei Eigentumswohnungen praktisch nicht zu finden ist.
KAUFPREIS WOHNUNG (mit Nießbrauch)
930.000 €
84 m² Wohnfläche · 250 m² Garten-Sondernutzung
TIEFGARAGEN-STELLPLATZ
30.000 €
Separater Erwerb, eigener TG-Stellplatz
Objektbeschreibung – ein Investment, das in Grünwald seinesgleichen sucht
Wer in Premium-Lagen wie Grünwald investieren möchte, kennt die Realität: Bestandsobjekte sind rar, voll modernisierte Einheiten in ruhiger, grüner Umgebung nahezu nicht verfügbar – und Eigentumswohnungen mit nennenswertem Garten gelten als Ausnahmeerscheinung. Genau hier liegt die Besonderheit dieses Angebots: Eine 84 m² große Wohnung im Teileigentum, ergänzt um 250 m² Garten im Sondernutzungsrecht mit West-Ausrichtung – verkauft mit lebenslangem Nießbrauchrecht zugunsten der Eigentümerin (geb. 15.01.1952, weiblich).
Für den Kapitalanleger entsteht damit ein selten klares Profil: Sie erwerben eine echte Premium-Kapitalanlage in München-Grünwald deutlich unter dem Verkehrswert – der Nießbrauch reduziert den Kaufpreis spürbar – und sichern sich gleichzeitig Substanz, Lage und einen außergewöhnlichen Garten. Während des Nießbrauchs trägt die Nießbrauchberechtigte die Pflichten der gewöhnlichen Erhaltung (§ 1041 BGB); Sie investieren in Substanz, nicht in Tagesgeschäft. Eine ausführliche Einordnung der rechtlichen und steuerlichen Aspekte finden Sie in unserem Ratgeber zum Nießbrauch an Immobilien.
Repräsentatives Anwesen in der Nördlichen Münchner Straße – ruhige Villenlage, Bestlage Grünwald.
Objekt-Highlights für Investoren auf einen Blick
📍 Bestlage Grünwald
Nördliche Münchner Str. 25a – ruhige, grüne Villenlage, etabliert und nachweislich wertstabil.
📐 84 m² Wohnfläche
Klar geschnittene Wohnung im Teileigentum mit Wohn-, Schlaf- und Souterrainbereich.
🌳 250 m² Privatgarten
West-Ausrichtung, Sondernutzungsrecht – bei einer Eigentumswohnung außergewöhnlich groß und wertbildend.
🛠️ Top-modernisiert
Heizung neu (2022), Fassade neu (2024), neue Bäder und neue Küche – kein Sanierungsstau.
💼 Nießbrauch-Modell
Lebenslanges Nießbrauchrecht – signifikanter Kaufpreisabschlag, sorgenfreies Halten ohne Vermieter-Stress.
🚗 Tiefgaragenstellplatz
Ein eigener TG-Stellplatz – in Grünwald ein eigenständiger Werttreiber.
💰 Ihr finanzieller Vorteil – transparent und nachvollziehbar
Da Sie die Immobilie erst nach Erlöschen des Wohnrechts selbst nutzen oder neu vermieten können, kaufen Sie heute mit einem massiven Preisabschlag ein:
| Regulärer Marktwert (unbelastet): | ca. 1.200.000 € |
| Ihr Kaufpreis heute (Wohnung + TG): | 960.000 € |
| Ihr Gewinn beim Einkauf: | ca. 240.000 € Ersparnis |
Zusätzlicher Vorteil: Die Immobilie ist in einem Top-Zustand. Beim Nießbrauch gibt es zudem keinen typischen „Vermieter-Stress" – die Bewohnerin behandelt die Wohnung wie ihr eigenes Eigentum, Sie haben keine Mieterwechsel und bauen über die Jahre sicher und entspannt Vermögen auf.
Der eigene 250-m²-Garten mit West-Ausrichtung – wertsichernd, selten, identitätsstiftend.
Ausstattung & Zustand – kein Sanierungsstau, alle Werttreiber bereits realisiert
Das Haus stammt aus dem Baujahr 1990 und wurde in den vergangenen Jahren konsequent auf den Stand einer hochwertigen Bestandsimmobilie gebracht. Für Sie als Investor ist entscheidend: Die kostenintensiven Maßnahmen sind bereits umgesetzt und bezahlt. Die Heizung wurde 2022 erneuert, die Fassade 2024 komplett saniert; Küche und Bäder sind ebenfalls neu. Damit entfallen die typischen Risikoposten, die bei energetischer und technischer Modernisierung von Bestandsobjekten über Jahre Liquidität binden – ein zentrales Argument bei jeder seriösen Bewertung der energetischen Sanierung.
Die Wohnräume sind klar gegliedert: ein großzügiger Wohnbereich mit Kamin und direktem Zugang zur überdachten Terrasse, eine moderne Einbauküche, ein Schlafbereich sowie ein zusätzlicher Souterrainbereich mit eigenem Bad und separater Terrasse – ideal als Gäste- oder Studio-Bereich. Die hochwertige Innenausstattung, die hellen Materialien und der gepflegte Gesamteindruck unterstreichen die Wohn- und Vermietungsqualität. Wer das Marktumfeld bewerten möchte, findet im aktuellen Immobilienpreis-Index Grünwald die relevanten Vergleichswerte.
Lagebeschreibung – warum Grünwald als sicherer Hafen gilt
Die Nördliche Münchner Straße in 82031 Grünwald liegt in einer der gefragtesten Villenlagen im südlichen Münchner Umland. Grünwald ist seit Jahrzehnten Synonym für Wohnsicherheit, Bonität der Anwohner, niedrige Hebesätze und außergewöhnliche Lebensqualität. Wenige Minuten zum Isarhochufer und zum Forst, exzellente Anbindung in die Münchner Innenstadt über Tram, Auto und das gut erschlossene S-Bahn-Netz – Grünwald bietet zusammen mit der Steuerlandschaft, der internationalen Bewohnerstruktur und der konstant hohen Nachfrage genau jene Faktoren, die Anlageimmobilien langfristig wertstabil halten.
Für Investoren bedeutet das vor allem eines: Wertsicherung statt Wertschwankung. Wer einen seriösen Blick auf die Münchner Immobilienpreise und Quartalsberichte wirft, erkennt: Der Speckgürtel um München – und Grünwald an seiner Spitze – hat in jeder Marktphase der vergangenen 25 Jahre überdurchschnittlich performt. Eine vertiefende Sicht auf das Premium-Segment bietet unser Beitrag zu Luxusimmobilien in München.
📸 Bilder der Wohnung
Innen- und Außenaufnahmen, Garten und Terrassenbereich – ein Eindruck der gepflegten Substanz und der außergewöhnlichen Garten-Qualität.
📐 Grundrisse
Erdgeschoss und Souterrain – die maßstabsgetreuen Grundrisse zur räumlichen Einordnung.
Hinweis: Grundrisse dienen der Veranschaulichung. Verbindlich sind die Maße im notariellen Kaufvertrag.
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Wirtschaftlichkeitsberechnung, Nießbrauchwert und vollständige Unterlagen erhalten Sie nach kurzer telefonischer oder schriftlicher Vorabklärung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet der Kauf auf Nießbrauch für mich als Kapitalanleger?
Sie erwerben das Eigentum an der Immobilie zu einem reduzierten Kaufpreis – der Nießbrauchwert wird auf Basis der statistischen Lebenserwartung der Nießbrauchberechtigten kapitalisiert und vom Verkehrswert abgezogen. Während der Nießbrauchphase verbleiben Wohn- bzw. Nutzungsrecht und die laufenden Erträge bei der Berechtigten; Sie als Investor sichern sich die Substanz, profitieren von der Wertentwicklung der Lage und übernehmen nach Erlöschen des Nießbrauchs das uneingeschränkte Verfügungsrecht.
Wer trägt die Instandhaltungskosten bei dieser Immobilie?
Nach gesetzlicher Grundregel (§ 1041 BGB) trägt die Nießbrauchberechtigte die Pflichten der gewöhnlichen Erhaltung, also die laufende Instandhaltung. Außergewöhnliche Maßnahmen und substanzielle Modernisierungen gehören grundsätzlich zur Eigentümerseite. Im konkreten Fall sind die wesentlichen Maßnahmen – Heizung 2022, Fassade 2024, Bäder, Küche – bereits realisiert.
Wie wirkt sich der 250 m² große Garten auf den Wiederverkaufswert aus?
Eigentumswohnungen mit echtem Privatgarten in dieser Größenordnung sind in Grünwald ausgesprochen rar. Der Garten wirkt als eigenständiger Werttreiber: Er positioniert die Wohnung im Wettbewerb gegen Reihenhäuser und Doppelhaushälften, verbreitert die Käuferzielgruppe und stützt damit Wiederverkaufspreis und Mietniveau.
Warum ist Grünwald ein sicherer Hafen für Immobilien-Investments?
Grünwald verbindet drei Faktoren, die für langfristige Wertsicherheit zentral sind: erstens eine sehr stabile Nachfragestruktur durch solvente Eigennutzer und internationale Mieter, zweitens eine restriktive Bauleitplanung mit niedriger Neubautätigkeit, drittens die unmittelbare Nachbarschaft zur wirtschaftsstarken Landeshauptstadt München.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Käuferprovision beträgt fixe 3,57 % vom Kaufpreis (inkl. 19 % MwSt.) – sowohl für die Wohnung als auch für den Tiefgaragenstellplatz. Diese ist zusätzlich zum Kaufpreis und den gesetzlichen Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren) zu entrichten.
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Hinweis: Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers und nach bestem Wissen. Verbindlich sind ausschließlich der notarielle Kaufvertrag und das vollständige Exposé. Käuferprovision: 3,57 % inkl. 19 % MwSt. Keine Rechts- oder Steuerberatung.