🏘️ Immobilienmakler Laim – Münchens Westen, zentral & unterschätzt 2026
Aktualisiert: Februar 2026 | Lesezeit: 15 Min. | Basis: Gutachterausschuss München, IVD Süd, eigene Transaktionsdaten FT Immobilien 24 (Stadtbezirk 25)
⚡ Schnellfragen – Immobilienmakler Laim
Was ist meine Immobilie in Laim wert?
Als Immobilienmakler Laim wissen wir: Die Preisspanne ist groß – von 6.500 €/m² an der Landsberger Straße bis 10.000 €/m² in Westpark-Nähe. Identische Wohnungen können 120.000–180.000 € Unterschied aufweisen. Unsere kostenlose Immobilienbewertung ermittelt den Wert mikrolagegenau.
Was kosten Wohnungen in Laim pro Quadratmeter?
Bestand: 7.500–9.200 €/m², Neubau: 9.500–11.500 €/m², Häuser: 7.200–11.000 €/m². Laim liegt im oberen Mittelfeld – günstiger als Nymphenburg (9.500–12.500 €), aber teurer als Hadern (6.800–8.200 €). Detailpreise unter Immobilienpreise Laim 2025 & Prognose 2026.
Warum ist Laim für Pendler so beliebt?
S-Bahnhof Laim liegt an der Stammstrecke (S1–S8): 5 Min. Hauptbahnhof, 8 Min. Marienplatz. Dazu 3 U5-Stationen und Tram 18/19. Kein anderer Stadtteil im Westen bietet diese Anbindung zu diesen Preisen. Die geplante U5-Verlängerung nach Pasing wird den Wert weiter steigern.
Welche Mikrolage in Laim ist am besten?
St. Ulrich (Süden): Ruhig, grün, familienfreundlich – 7.800–9.500 €/m². Westpark-Nähe (Osten): Premium – 8.200–10.000 €/m². Friedenheim (Norden): Urban, U-Bahn-nah – 7.500–9.200 €/m². Landsberger Straße: Günstigster Einstieg ab 6.500 €/m².
Lohnt sich Laim als Kapitalanlage?
3,0–4,2 % Netto-Rendite bei unter 1 % Leerstandsquote. Pendler- und Familien-Nachfrage ist konstant, Wertsteigerung der letzten 10 Jahre: 45–65 %. U5-Verlängerung als zusätzlicher Katalysator. Anlagestrategien im Detail unter Immobilien Kapitalanlage München.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Laim?
7,14 % (inkl. MwSt.), hälftig geteilt. Bei einer Laimer Bestandswohnung (750.000 €) zahlt jede Seite ca. 26.775 €. Ohne Makler verlieren Sie erfahrungsgemäß 4–7 % des Preises – bei 750.000 € wären das 30.000–52.500 €. Steueraspekte klärt der Ratgeber zur Immobiliensteuer & Spekulationsfrist.
📑 Inhaltsverzeichnis
🎯 Warum Laim Münchens unterschätzter Westen ist
Laim ist der Stadtteil, den Münchner Insider kennen und schätzen – aber der in Immobilienportalen selten auf der ersten Seite erscheint. Genau das macht ihn für kluge Käufer und Verkäufer so interessant: Die Lage eines Premium-Bezirks, die Preise eines Mittelfeld-Bezirks. 5 Minuten zum Hauptbahnhof, 8 Minuten zum Marienplatz, Westpark und Hirschgarten vor der Tür – und trotzdem 20–30 % günstiger als Nymphenburg. Ein Immobilienmakler München mit Laim-Spezialisierung kennt dieses Paradox – und weiß es für Verkäufer wie Käufer zu nutzen. Für WEG-Eigentümer in Laims zahlreichen Mehrparteiengebäuden gelten zusätzliche Verkaufsbesonderheiten.
Was Laim von vergleichbaren Stadtteilen unterscheidet: Die historische Tiefe. Erstmals urkundlich erwähnt zwischen 1047 und 1053 als „loco leima" (Ort des Lehms), entwickelte sich das ehemalige Bauerndorf ab 1890 zum lebendigen Stadtteil. Heute leben hier 56.700 Einwohner auf 5,29 km² – eine dichte, aber durchmischte Bebauung von Gründerzeit-Altbauten über 1960er-Siedlungen bis zu modernen KfW-Neubauten. Diese Vielfalt macht Laim für jeden Käufertyp zugänglich: vom jungen Paar, das eine 2-Zimmer-Wohnung ab 350.000 € sucht, bis zur Familie, die ein Einfamilienhaus für 2 Millionen Euro in St. Ulrich kaufen möchte. Für persönliche Beratung erreichen Sie uns jederzeit über unsere Kontaktseite.
🚦 Mikrolage-Ampel: 5 Viertel, 5 Preisstufen
Laim ist kein homogener Stadtteil. Die Preisunterschiede zwischen den Vierteln betragen bis zu 35 % – wer das nicht kennt, verschenkt Geld beim Verkauf oder überzahlt beim Kauf.
🟢 Westpark-Nähe – Premium
8.200–10.000 €/m² | Miete 19–24 € | Rendite 2,8–3,4 %
Grünlage, Naherholung, Biergarten – größter Aufpreis im Bezirk. Käufer: Naturliebhaber, sportliche Paare.
🟢 St. Ulrich – Familien-Premium
7.800–9.500 €/m² | Miete 18–22 € | Rendite 3,0–3,6 %
Ruhig, grün, EFH-Siedlungen, Schulnähe. Das Familienviertel. Käufer: Familien, Ruhesuchende.
🟡 Friedenheim – Urban-Solide
7.500–9.200 €/m² | Miete 18–22 € | Rendite 3,2–3,8 %
Dichter bebaut, Altbau-Charme, U5-nah. Käufer: Pendler, Singles, Paare, Senioren (Downsizing).
🟡 Laimer Zentrum (Anger) – Lebendige Mitte
7.200–8.800 €/m² | Miete 17–21 € | Rendite 3,4–4,0 %
Wochenmarkt, Rex-Kino, Schlössl. Käufer: Kulturinteressierte, Stadtteil-Liebhaber.
🔴 Landsberger/Fürstenrieder Str. – Einstieg
6.500–7.800 €/m² | Miete 16–20 € | Rendite 3,8–4,2 %
Verkehrslärm, aber Infrastruktur + günstigster Einstieg. Käufer: Preisbewusste, Kapitalanleger.
📊 Immobilienpreise Laim 2025/2026
| Immobilientyp | Kauf €/m² | Ø Objektpreis | Miete €/m² | Prognose |
|---|---|---|---|---|
| ETW Neubau | 9.500–11.500 | 650.000–920.000 | 21–26 | +3,0–5,0 % |
| ETW Bestand | 7.500–9.200 | 520.000–740.000 | 18–22 | +2,5–4,0 % |
| Einfamilienhaus | 7.200–11.000 | 1,5–2,8 Mio. | 17–24 | +2,0–3,5 % |
| DHH / Reihenhaus | 6.800–9.500 | 900.000–1,9 Mio. | 16–22 | +2,5–3,5 % |
| MFH (Rendite) | 6.400–7.200 | ab 1,5 Mio. | 18–22 | +2,0–3,0 % |
| Baugrund | 2.800–4.200 | 1,4–2,5 Mio. | — | +3,0–5,0 % |
Quelle: Gutachterausschuss München, IVD Süd, ImmoScout24, eigene Transaktionsdaten FT Immobilien 24. Stand Q4 2025.
Quartalsweise Marktentwicklungen für ganz München – inklusive Laim – dokumentieren unsere Immobilienpreise München 2025 Quartalsberichte. Nach dem Preisrückgang 2023/2024 (−4 bis −7 %) zeigt sich 2025/2026 eine deutliche Stabilisierung: Die Nachfrage ist zurückgekehrt, Neubauten werden knapper, und die Zinssenkungen der EZB machen Finanzierungen wieder attraktiver.
🪜 Preis-Treppe: Laim im Nachbarschafts-Vergleich
Laim liegt preislich genau in der Mitte des Münchner Westens – günstiger als die Premium-Nachbarn, aber deutlich teurer als die Peripherie. Diese Position ist für Verkäufer wie Käufer entscheidend:
burg
ETW Bestand €/m² – Laim liegt auf der „Sweet Spot"-Stufe: Premium-Anbindung zu Mittelfeld-Preisen
Die Nachbarschaft zu Pasing-Obermenzing bringt Infrastruktur-Vorteile (Pasing Arcaden 10 Min.), die Nähe zu Nymphenburg die Grünflächen (Schlosspark, Hirschgarten). Aktuelle Mietpreisentwicklungen für München West zeigt unser Bericht Mieten in München 2025–2027.
🚇 Pendler-Paradies: Warum Laim die beste Anbindung im Westen hat
Kein anderer Münchner West-Stadtteil in dieser Preisklasse bietet diese Anbindung. Die S-Bahn-Stammstrecke und die U5 machen Laim zum perfekten Pendler-Standort:
5 Min.
→ Hauptbahnhof
(S-Bahn)
8 Min.
→ Marienplatz
(S-Bahn)
12 Min.
→ Ostbahnhof
(S-Bahn)
15 Min.
→ Innenstadt
(U5)
2030+
U5-Verlängerung
→ Pasing
Beim Verkauf einer Laimer Immobilie ist die Anbindung das stärkste Argument – besonders für die 40 % der Käufer, die als Berufspendler nach Laim kommen. Ein Immobilienmakler Laim nutzt diesen Vorteil gezielt im Exposé. Energiedetails älterer Bestandsimmobilien erklärt unser Guide zur Energieeffizienz & Sanierungspflicht 2025. Für Kaufnebenkosten nutzen Sie unseren Notarkosten-Rechner Bayern 2025. Finanzierungsoptionen bietet unser Guide Baufinanzierung München 2025.
⏰ Laim: Der stille Generationenwechsel im Westen
In den Einfamilienhaus-Siedlungen von St. Ulrich und Friedenheim vollzieht sich gerade ein Generationenwechsel: Hunderte Häuser aus den 1960er–80er Jahren kommen in den nächsten Jahren auf den Markt. Gleichzeitig suchen über 400 vorgemerkte Familien im Münchner Westen nach genau diesen Objekten. Angebot und Nachfrage: 1:10. Die kostenlose Marktanalyse zeigt in 2 Minuten, was Ihr Haus oder Ihre Wohnung heute wert ist – 100 % diskret, 0 € Kosten. Aktuelle Angebote finden Sie unter Bestandsobjekte.
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🔒 100 % kostenlos & diskret – Ergebnis in 2 Minuten – alle 5 Mikrolagen abgedeckt – über 150 Transaktionen in Laim – Preisspanne 6.500–11.500 €/m²
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❓ FAQ – Immobilienmakler Laim
Warum einen Immobilienmakler speziell für Laim?
Laim hat 5 Mikrolagen mit bis zu 35 % Preisunterschied: Westpark-Nähe (Premium), St. Ulrich (Familien), Friedenheim (Urban), Laimer Zentrum (Kultur), Landsberger Straße (Einstieg). Ein Immobilienmakler Laim kennt jeden Straßenzug und erzielt so 4–7 % höhere Preise. FT Immobilien 24 hat über 150 Transaktionen in Laim abgewickelt.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Laim?
Bestand (80–100 m²): 520.000–740.000 € (7.500–9.200 €/m²). Neubau: 650.000–920.000 € (9.500–11.500 €/m²). Unsanierte Altbauten ab 400.000 €. Günstigster Einstieg: 2-Zimmer an der Landsberger Straße ab 350.000 €. Teuerste Lage: sanierter Neubau in Westpark-Nähe.
Wie entwickeln sich die Preise in Laim 2026?
Stabil steigend: Neubau +3,0–5,0 %, Bestand +2,5–4,0 %, Häuser +2,0–3,5 %. Langfrist-Prognose (10 Jahre): +40–60 %. Besonderer Katalysator: die geplante U5-Verlängerung nach Pasing wird Laim zum Verkehrsknotenpunkt zwischen zwei U-Bahn-Endstationen aufwerten.
Welche Mikrolage in Laim ist die beste?
Für Familien: St. Ulrich (ruhig, Schulnähe, 7.800–9.500 €/m²). Für Naturliebhaber: Westpark-Nähe (8.200–10.000 €/m²). Für Pendler: Friedenheim (U5-nah, 7.500–9.200 €/m²). Für Kapitalanleger: Landsberger Straße (höchste Rendite, 3,8–4,2 %). Jede Mikrolage hat ihren optimalen Käufertyp.
Ist Laim familienfreundlich?
Sehr. Über 15 Kitas und Kindergärten, zwei Grundschulen, Gymnasium München-Laim. Westpark (72 ha), Hirschgarten (größter Biergarten Münchens), Nymphenburger Schlosspark in Reichweite. Besonders St. Ulrich mit seinen EFH-Siedlungen und ruhigen Seitenstraßen ist perfekt für Familien mit Kindern.
Lohnt sich Laim als Kapitalanlage?
Ja – 3,0–4,2 % Netto-Rendite bei stabiler Nachfrage und unter 1 % Leerstand. Pendler und Familien sorgen für konstante Mieternachfrage. Wertsteigerung der letzten 10 Jahre: 45–65 %. Besonders Mehrfamilienhäuser (3,0–4,5 % Rendite, ab 1,5 Mio. €) sind für institutionelle Anleger interessant.
Was ist besser: Laim oder Pasing?
Unterschiedliche Stärken: Pasing hat mehr eigene Infrastruktur (Stadtkern, Shopping, ICE-Bahnhof), ist aber 5–10 % teurer. Laim ist ruhiger, familienfreundlicher, günstiger – und hat die S-Bahn-Stammstrecke (alle S-Linien!). Für Familien: Laim. Für Shopping-Liebhaber: Pasing. Für Pendler: beide exzellent.
Wie lange dauert ein Verkauf in Laim?
Mit FT Immobilien 24: ETW 6–14 Wochen (Neubau schneller, unsaniert länger), EFH 10–16 Wochen, MFH 12–20 Wochen. Privatverkäufe dauern 20–30 % länger. Entscheidend: mikrolagegegenau bepreisen, saisonales Timing (März–Mai optimal) und zielgruppengerechtes Marketing.
Gibt es in Laim günstige Wohnungen?
Ja: 2-Zimmer ab 350.000 € (unsaniert, Landsberger Straße). 3-Zimmer ab 450.000 € (Bestand, verkehrsnah). Günstigere Lagen haben Lärmbelastung, bieten aber exzellente Renditen (3,8–4,2 %). Tipp: Hinterhof-Wohnungen an Hauptstraßen vereinen günstigen Preis mit geringerer Lärmbelastung.
Wer kauft Immobilien in Laim?
40 % Berufspendler (S-Bahn-Stammstrecke, U5), 25 % Familien (St. Ulrich, Schulnähe, Grün), 20 % Kapitalanleger (solide Rendite, stabiler Markt), 10 % Senioren (Downsizing aus größeren Häusern), 5 % Junge Paare (Ersterwerb). Die Vielfalt der Käufer spiegelt die Vielfalt des Stadtteils.
Quellen & Grundlagen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte München (Immobilienmarktbericht 2024/2025), IVD Süd Marktbericht Q4 2025, ImmoScout24 Preisdatenbank, Statistisches Amt München (Stadtteilprofil Stadtbezirk 25 Laim), Mietspiegel München 2025, § 656a–656d BGB (Maklerrecht), eigene Transaktionsdaten FT Immobilien 24 (150+ Verkäufe in Laim).
Haftungsausschluss: Dieser Ratgeber dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Beratung oder Anlageberatung. Alle Preisangaben sind Durchschnittswerte und können im Einzelfall erheblich abweichen. Stand: Februar 2026.