Baunebenkosten München 2026: HOAI, Statik, LBK-Gebühren detailliert
Aktualisiert: Mai 2026 | Fachbereich: Architekten-Honorar · Fachplanung · LBK-Verfahren | Region: München & Umland | Datenbasis: HOAI 2021, DIN 276, Münchner Lokalbaukommission, eigene Architekten-Vergleiche
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Zeigt für Ihre Bauwerkskosten die voraussichtlichen Baunebenkosten, aufgeschlüsselt nach DIN-276-Kostengruppen 100, 200, 500 und 700 – mit Münchner Werten.
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📐 Baunebenkosten in München 2026
Münchner Baunebenkosten liegen bei 15–20 % der Bauwerkskosten – höher als der Bundesdurchschnitt (12–15 %). Wer sie pauschal mit „10 %" kalkuliert, unterschätzt das Budget um 30.000–80.000 € pro EFH und entsprechend mehr bei MFH-Projekten. Die HOAI-, LBK- und Vermessungs-Logik strukturiert kennen ist Pflicht für jeden Bauherrn.
Baunebenkosten München 2026 – die Kurzfassung: 15–20 % der Bauwerkskosten als Faustregel. Bei 600.000 € Bauwerkskosten typisch 100.000–125.000 € Baunebenkosten. Größte Posten: Architekt nach HOAI 8–12 % der Bauwerkskosten, Statik 2–3 %, Außenanlagen 3–7 %. Hinzu kommen LBK-Gebühren (0,3–0,5 % der Bauwerkskosten), Vermessung (2.000–5.000 €), Baugrund-Gutachten (1.500–4.500 €) und Versicherungen (0,3–0,5 %). Bei komplexen Projekten (Erhaltungssatzung, Grundwasser) bis 22 % möglich.
📐 Was diese Seite leistet
Die Pillar Page Baukosten München nennt Baunebenkosten als zweite Kostenschicht. Diese Seite vertieft die einzelnen Positionen: HOAI-Architekten-Honorar nach Leistungsphasen, Statik und Fachplaner-Honorare, LBK-Gebühren konkret, Münchner Baugrund-Besonderheiten (Schotterebene, Grundwasser), Versicherungen, und wo Baunebenkosten in der Praxis verdeckt sind.
1. Architekt-Honorar nach HOAI 2021: Größter Baunebenkosten-Posten
Das Architektenhonorar nach Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021) ist der größte Einzelposten der Baunebenkosten und beträgt bei vollem Leistungsumfang typisch 8–12 % der Bauwerkskosten. Die HOAI unterscheidet neun Leistungsphasen, jede mit eigenem Honoraranteil. Welche Phasen ein Bauherr braucht, hängt vom gewählten Bauträger- oder Architekten-Modell ab.
Leistungsphasen 1–4 (Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurf, Genehmigungsplanung) decken rund 27 % des Honorars ab. Sie sind bei jedem Bauvorhaben notwendig – auch beim Bauträger-Modell, wo der Bauträger oder ein extern beauftragter Architekt diese Leistung erbringt.
Leistungsphasen 5–7 (Ausführungsplanung, Vorbereitung Vergabe, Vergabe) decken weitere 35 % und werden bei Bauträger-Projekten typisch vom Bauträger intern erbracht und in den m²-Preis eingerechnet. Leistungsphasen 8–9 (Objektüberwachung, Dokumentation) decken die restlichen 38 % und sind für die Bau-Qualitätskontrolle entscheidend.
Bei einem EFH mit 600.000 € Bauwerkskosten ergeben sich rund 54.000 € Architektenhonorar bei voller HOAI-Beauftragung (9 % Mittelwert). Bei Bauträger-Modellen werden meist nur die Bauantrags-/Genehmigungs-Leistungen extern bezahlt (LPH 1–4, ca. 18.000 € Eigenkostenanteil), der Rest steckt im Bauträger-m²-Preis.
2. Statik, Energieberater, Brandschutzgutachten
Neben dem Architekten sind drei Fachplaner-Disziplinen für nahezu jedes Münchner Bauvorhaben relevant. Ihre Honorare addieren sich auf 2,5–4 % der Bauwerkskosten.
Berechnet die Tragwerke (Bodenplatte, Wände, Decken, Dach). Pflicht bei jedem Bauantrag. Honorar nach HOAI Anlage 14, typisch 1,5–3 % der Bauwerkskosten. Bei MFH und komplexen Grundrissen am oberen Ende. Beim EFH 8.000–18.000 €.
Pflicht seit GEG 2024 bei jedem Neubau. Bei KfW-Förderung (297/298/300) ist zusätzlich eine registrierte Effizienz-Expertenbegleitung nötig. Kosten 2.500–7.000 € EFH, 5.000–15.000 € MFH. QNG-Audit (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) zusätzlich 8.000–15.000 €.
Bei EFH/DHH meist nicht erforderlich. Bei MFH ab 4 WE und bei DHH-Grenzwand-Detailprüfung Pflicht. Kosten 1.500–6.000 €. Schallschutzgutachten bei lärmexponierten Münchner Lagen (Bahn-, Verkehrslärm, Flughafen-Einflugschneise) zusätzlich 2.000–5.000 €.
3. Bauantrag, LBK-Gebühren und Vermessung
Der Bauantrag bei der Münchner Lokalbaukommission (LBK) verursacht zwei Kostenarten: die Verwaltungsgebühren der Stadt und die externen Vermessungsleistungen.
LBK-Verwaltungsgebühren richten sich nach der Bayerischen Bauverordnung und der Gebührensatzung der Stadt München. Faustregel: 0,3–0,5 % der Bauwerkskosten, bei einem EFH typisch 2.500–4.500 €, bei MFH 8.000–25.000 €. Hinzu kommen Sondergebühren für Bauvoranfragen (500–2.000 €), Abweichungs-/Befreiungs-Anträge (300–1.500 €) und ggf. Denkmalbehörden-Stellungnahmen bei Erhaltungssatzungs-Gebieten.
Vermessung ist Pflicht: Lageplan zum Bauantrag durch öffentlich bestellten Vermessungs-Ingenieur (2.000–4.000 € EFH, 4.000–8.000 € MFH), Einmessung nach Rohbau (1.500–3.000 €), Schlusseinmessung (1.000–2.500 €). Bei beengten innerstädtischen Lagen oder unklaren Grenzverhältnissen können Grenzanzeige-Verfahren weitere 2.000–5.000 € verursachen. Mehr zur LBK-Logik: Baugenehmigung München 2026.
4. Baugrund-Gutachten: Wann es in München zwingend ist
Ein Baugrund-Gutachten ist baurechtlich nicht in jedem Fall verpflichtend – in München ist es aber faktisch immer empfehlenswert und bei zwei Sublage-Typen unumgänglich:
Münchner Schotterebene mit hohem Grundwasserstand in Au, Untergiesing, Schwabing-West, Lehel und Teilen von Bogenhausen verlangt häufig eine Weiße Wanne für Keller und Tiefgaragen. Ohne Baugrund-Gutachten kann der Planer die statische Auslegung des Bauwerks nicht zuverlässig berechnen – und der Bauträger ist im Schadensfall nicht vollumfänglich haftbar.
Aufgefüllte Grundstücke und ehemalige Industrieflächen (Sendling, Daglfing-Riem) erfordern zusätzlich Bodenkontaminations-Untersuchungen. Hinzu kommen Tiefenbohrungen bei Hanglagen (Solln, Harlaching, Pasing-Riemerschmid-Hang).
Kosten Baugrund-Gutachten: 1.500–4.500 € bei Standard-Schotterebenen-Grundstücken, 4.500–12.000 € bei Grundwasser-Verdacht oder Hanglage. Wer auf das Gutachten verzichtet, riskiert Nachträge im fünfstelligen Bereich bei unerwarteten Bodenverhältnissen während der Aushub-Phase.
5. Versicherungen während der Bauphase
Während der Bauphase haftet der Bauherr für eine Vielzahl von Risiken. Drei Versicherungen sind faktisch unverzichtbar, eine vierte ist je nach Konstellation sinnvoll.
Bauherrenhaftpflicht-Versicherung deckt Schäden gegenüber Dritten auf der Baustelle (Passanten, Nachbarn, Lieferanten). Pflicht-empfohlen, kostet 300–800 € einmalig für die gesamte Bauzeit. Bauleistungs-Versicherung deckt Schäden am Bauwerk selbst (Sturm, Hagel, Vandalismus, Diebstahl) während der Bauphase. 0,15–0,30 % der Bauwerkskosten, bei 600.000 € EFH 900–1.800 €. Feuerrohbau-Versicherung sichert das Bauwerk gegen Brandschäden bis zum Bezug ab. Häufig kostenlos in den ersten 12 Monaten enthalten, danach 0,10–0,25 % der Versicherungssumme.
Optional: Bauträger-Insolvenz-Versicherung oder ergänzende Vertrauensschadenversicherung bei Bauträger-Modell, da die MaBV-gesicherten Zahlungspläne zwar Schutz bieten, aber Folgekosten einer Bauträger-Insolvenz (neuer Bauträger, Verzögerungen) nicht vollumfänglich abdecken. Vertiefend: Makler- und Bauträgerverordnung MaBV.
6. Beispielrechnung: Baunebenkosten EFH 600.000 € Bauwerkskosten
| Architekt nach HOAI (LPH 1–9, 9 %) | 54.000 € |
| Statik (2,5 %) | 15.000 € |
| Energieberater & Energieausweis | 3.500 € |
| LBK-Gebühren Bauantrag | 3.500 € |
| Vermessung + Baugrund-Gutachten | 5.500 € |
| Versicherungen Bauphase | 2.500 € |
| Außenanlagen (KG 500, 5 %) | 30.000 € |
| Baustrom, Bauwasser, Bauschild, Reinigung | 2.500 € |
| Baunebenkosten gesamt | 116.500 € |
Baunebenkosten-Anteil: 19,4 % der Bauwerkskosten. Bei komplexen Lagen (Erhaltungssatzung, Grundwasser, Spezialtiefbau) steigt der Anteil auf 21–23 %. Bei Bauträger-Modellen sind LPH 5–9 typisch im m²-Preis enthalten, der Eigenkostenanteil reduziert sich entsprechend auf rund 75.000–85.000 €.
7. Fünf häufige Baunebenkosten-Fehler in München
- Pauschal 10 % ansetzen. Bundesweite Faustregeln gelten in München nicht. Realistisch 15–20 %, bei komplexen Projekten bis 23 %. Wer mit 10 % rechnet, hat 30.000–80.000 € zu wenig im Budget.
- Architekten-Honorar im Bauträger-Modell doppelt zahlen. Wer einen eigenen Architekten für LPH 1–4 beauftragt und dann zum Bauträger wechselt, der LPH 5–9 erbringt, zahlt korrekt. Wer aber LPH 5–7 doppelt vergibt, zahlt 20.000–40.000 € unnötig.
- Baugrund-Gutachten sparen. 1.500–4.500 € sparen klingt attraktiv, kostet bei unerwartetem Grundwasser oder Auffüllungen schnell 30.000–80.000 € Nachträge.
- Vermessung als Einmal-Position kalkulieren. Lageplan, Einmessung Rohbau, Schlusseinmessung sind drei Positionen, die summiert 5.000–10.000 € ausmachen. Häufig wird nur die erste eingeplant.
- QNG-Audit unterschätzen. Wer KfW-NH-Förderung (KfW 297 NH oder KfW 298 NH) erreichen will, braucht das QNG-Siegel mit zertifizierter Auditierung. Kosten 8.000–15.000 €. Werden oft vergessen, weil sie nicht im Standard-HOAI-Katalog stehen.
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9. FAQ Baunebenkosten München
Wie hoch sind Baunebenkosten in München 2026?
15–20 % der Bauwerkskosten als Faustregel. Bei komplexen Projekten (Erhaltungssatzung, Grundwasser, Spezialtiefbau) bis 23 %. Bundesweit liegt der Wert bei 12–15 % – München höher wegen HOAI-Honorare auf höherer Baukosten-Basis und komplexerer LBK-Verfahren.
Was kostet ein Architekt nach HOAI 2021?
Volles HOAI-Honorar (LPH 1–9) typisch 8–12 % der Bauwerkskosten. Bei 600.000 € Bauwerkskosten EFH rund 54.000 €. Bei Bauträger-Modell mit eigenem Architekt nur für LPH 1–4 (Genehmigungsplanung) reduziert sich der Eigenkostenanteil auf rund 18.000 €.
Welche Versicherungen sind in der Bauphase Pflicht?
Bauherrenhaftpflicht (300–800 €), Bauleistungs-Versicherung (0,15–0,30 % der Bauwerkskosten) und Feuerrohbau-Versicherung (oft kostenlos die ersten 12 Monate). Optional: Vertrauensschadenversicherung bei Bauträger-Modell.
Wann ist ein Baugrund-Gutachten in München zwingend?
Faktisch immer empfehlenswert. Zwingend bei: hohem Grundwasserstand (Au, Untergiesing, Schwabing-West, Lehel), aufgefüllten Grundstücken (Sendling, Daglfing-Riem), Hanglagen (Solln, Harlaching), Spezialtiefbau-Verdacht. Kosten 1.500–12.000 € je nach Komplexität.
Was kosten LBK-Gebühren in München?
0,3–0,5 % der Bauwerkskosten. EFH typisch 2.500–4.500 €, MFH 8.000–25.000 €. Plus Sondergebühren für Bauvoranfragen (500–2.000 €) und Abweichungs-/Befreiungs-Anträge (300–1.500 €). In Erhaltungssatzungs-Gebieten zusätzlich Denkmalbehörden-Stellungnahmen.
Sind Außenanlagen Teil der Baunebenkosten?
Ja, nach DIN 276 Kostengruppe 500 (Außenanlagen). Typisch 3–7 % der Bauwerkskosten. EFH-Außenanlagen München 25.000–75.000 € je nach Grundstücksgröße, Pflasterungs-Aufwand und Gartengestaltung. Häufig in Bauträger-m²-Preisen NICHT enthalten und müssen separat kalkuliert werden.
Wo kann man bei Baunebenkosten sparen?
Realistisch begrenzt. Architekt-Honorar ist nach HOAI weitgehend festgelegt. Spareffekte möglich bei: paralleler Vergabe mehrerer Gewerke (Reduktion Architekt-LPH 6–7), Verzicht auf Bauvoranfrage bei klarer Genehmigungslage, kompakter Grundriss (geringerer Vermessungs- und Statik-Aufwand). Bei den Versicherungen Vergleichsangebote einholen.
Baunebenkosten in München sind 15–20 % der Bauwerkskosten – nicht 10 %. Wer sie sauber kalkuliert, vermeidet Budget-Überschreitungen von 30.000–80.000 €.
Methodische Grundlagen: HOAI 2021, DIN 276 (Kosten im Bauwesen), Bayerische Bauordnung BayBO, Münchner Lokalbaukommission Gebührensatzung, GEG 2024, KfW-Programme 297/298/300 (Stand März/April 2026), eigene FT Immobilien 24 Architekten- und Bauträger-Vergleiche.
Kontakt: FT Immobilien 24 München · ☎ 089 318 138 10 · 📧 [email protected]