Bereits verkauft! 1-Zimmer-Eigentumswohnung Obersendling kaufen: 35 m² vermietet, mit Duplex-Stellplatz – Kapitalanlage mit 4,72 % Soll-Rendite
Adresse: Boschetsrieder Str. 57a RG, 81379 München-Obersendling | Status: Vermietet, Sofort-Cashflow | Zielgruppe: Kapitalanleger · Buy-and-Hold · Vorsorgesparer
💰 Münchner Buy-and-Hold-Objekt 2026
Vermietete 1-Zimmer-Wohnung in Obersendling, Komplett-Modernisierung 2020, voll funktionsfähige Einbauküche im Kaufpreis enthalten, Duplex-Stellplatz inklusive – aktuelle Bruttomietrendite 4,10 % mit Steigerungspotenzial auf 4,72 % binnen 3 Jahren (Münchner Kappungsgrenze 15 %). Sicherer Cashflow ab Tag eins, kein Sanierungs- oder Modernisierungsstau, kooperativer Bestandsmieter.
Kurz und sachlich: Diese 1-Zimmer-Eigentumswohnung in der Boschetsrieder Straße 57a (München-Obersendling, Rückgebäude, Erdgeschoss) bietet 35 m² Wohnfläche, Bad mit Wanne, separate Küche, abschließbare Kammer, Diele, überdachte Terrasse und ein eigenes Kellerabteil. Gesamtkaufpreis 275.000 € (260.000 € Wohnung + 15.000 € Duplex-Stellplatz). Aktuell vermietet für 940 € nettokalt, Mietsteigerungspotenzial nach 3 Jahren bis ca. 1.081 € nettokalt = 4,72 % Bruttorendite. Baujahr 1984, Modernisierung 2020, gepflegte WEG mit 99 Einheiten und professioneller Verwaltung.
📊 Eckdaten auf einen Blick
| Position | Kaufpreis | Detail |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung 1 Zi, 35 m² | 260.000 € | ≈ 7.430 €/m² · Modernisierung 2020 |
| Duplex-Stellplatz (Garage) | 15.000 € | trocken, gepflegt, vermietet |
| Gesamtinvestition | 275.000 € | zzgl. Erwerbsnebenkosten (ca. 8–11 %) |
| Aktuelle Warmmiete | 1.090 € / Monat | davon 940 € NK + 150 € NK-Vorauszahlung |
| Bruttomietrendite (Ist) | 4,10 % | Jahresnettokaltmiete 11.280 € |
| Bruttomietrendite (Soll) | 4,72 % | nach 15 % Mieterhöhung (Münchner Kappungsgrenze) |
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📸 Bildergalerie – Innenansichten
Wischen, klicken oder Pfeiltasten benutzen. Alle Räume in der natürlichen Besichtigungsreihenfolge: Wohnzimmer mit Terrasse, Diele, voll funktionsfähige Einbauküche, Bad mit Wanne, abschließbare Kammer – Innenmodernisierung 2020 komplett.
📐 Grundriss: Effizient geschnittene 35 m²
Der Grundriss zeigt die kluge Raumaufteilung: Wohnraum 16 m², separate Küche 6,8 m², Bad 3,6 m², Kammer 2,6 m², Diele 3,5 m² sowie eine überdachte Terrasse 5,6 m² (anrechenbar 2,8 m²). Hinzu kommt ein Kellerabteil von 3,5 m² Nutzfläche. Gesamtwohnfläche 35,3 m² nach DIN 277 / Wohnflächenverordnung – Berechnungsdetails siehe Ratgeber zur Wohnflächenberechnung nach DIN 277 / WoFlV.
💰 Rendite-Analyse: Sofortiger Cashflow plus Mietsteigerungs-Hebel
Die zentrale Stärke dieses Objekts liegt in der Kombination aus Sofort-Rendite (laufender Mietvertrag mit kooperativem Mieter) und messbarem Steigerungspotenzial. Innerhalb von 3 Jahren lassen sich nach § 558 BGB in München bis zu 15 % Mieterhöhung umsetzen – das sind brutto ca. 141 € pro Monat zusätzlich.
Jahresnettokaltmiete 11.280 € (940 € × 12) bei Gesamtinvestition 275.000 €. Sofort-Cashflow ab Übergabe – kein Leerstandsrisiko, kein Vermarktungsaufwand.
Nach Anpassung an Münchner Marktniveau: 1.081 € nettokalt entspricht 12.972 € Jahresmiete. Pro Jahr 1.692 € mehr Cashflow – ohne Mehrinvestition.
Zum Vergleich: Der durchschnittliche Münchner Mietspiegel für vergleichbare 1-Zimmer-Bestandswohnungen in Obersendling liegt 2025/2026 bei 18–22 €/m² nettokalt. Detailierte Daten zum Mietspiegel Thalkirchen-Obersendling-Solln und zum aktuellen Münchner Mietmarkt 2025–2027 finden sich auf den dedizierten Seiten.
Hinweis zur Vermietung: Der Verkauf einer vermieteten Wohnung folgt klaren rechtlichen Spielregeln. Eine Übersicht zu Mieterkommunikation, Vorkaufsrecht und Kaufvertragsgestaltung bietet der Ratgeber Verkauf vermieteter Wohnungen in München.
📍 Lage: Obersendling – Münchens unterschätzter Süd-Westen
Obersendling gehört zum Stadtbezirk 19 und hat sich vom Industrie- zum Wohnstandort gewandelt. Großarbeitgeber wie Siemens, Linde oder Infineon sind in unmittelbarer Nachbarschaft, gleichzeitig profitiert das Viertel von schneller U-Bahn-Anbindung (U3 Aidenbachstraße / Obersendling), der grünen Isarauen-Nähe und einer ruhigen Wohnstruktur. Detaillierte Wohnumfeld-Analyse: Wohnen in Thalkirchen, Obersendling und Solln.
Station Obersendling und Aidenbachstraße fußläufig. Marienplatz in unter 20 Minuten. Plus S7 Siemenswerke.
Naherholung an der Isar in 10 Gehminuten, Tierpark Hellabrunn und Flaucher in der Nähe.
Siemens, Linde, Infineon, Wacker Chemie. Garantierte Vermietungsnachfrage durch Fachkräfte.
Supermärkte, Bäckereien, Ärzte fußläufig. PEP-Einkaufszentrum 15 Min.
Kitas, Grund- und weiterführende Schulen im Viertel. Hochschule München per U-Bahn.
Obersendling mit Aufholpotenzial. Immobilienpreise 2025/2026.
Profitiert vom München-weiten U-Bahn-Ausbau: U-Bahn-Ausbau 2030 und Bodenrichtwerte.
🏢 Bildergalerie – Hausansicht & Innenhof
Die WEG Boschetsrieder Straße 57a besteht aus 99 Einheiten, wird professionell verwaltet und ist optisch sehr gepflegt: helle Putzfassade, gepflegte Grünanlagen, ruhiger Innenhof-Charakter.
🔑 Ausstattung & inkludierte Extras
Diese Wohnung kommt ohne Erstinvestitionen aus – Innenmodernisierung 2020, voll funktionsfähige Einbauküche, eigenes Kellerabteil und Duplex-Stellplatz sind im Kaufpreis enthalten.
| Element | Beschreibung |
|---|---|
| Wohnraum | 16 m² mit Echtholz-Look-Boden, Terrassen-Türanschluss, Heizkörper |
| Küche | 6,8 m² separat, mit voll funktionsfähiger Einbauküche (Backofen, Ceran, Dunstabzug, Spüle) – im Kaufpreis enthalten |
| Bad | 3,6 m² mit Wanne, Waschbecken, WC, gefliest. Modernisiert 2020 |
| Kammer | 2,6 m² abschließbar – Stauraum / kleines Homeoffice |
| Diele | 3,5 m² mit Garderobe und Durchreiche zum Wohnraum |
| Terrasse | 5,6 m² überdacht – ruhig zum Innenhof, anrechenbar 2,8 m² |
| Kellerabteil | 3,5 m² eigenes Abteil im UG (Nutzfläche) |
| Stellplatz | 1 Duplex-Stellplatz – im Gesamtkaufpreis enthalten (15.000 € separat) |
⚡ Bausubstanz & Energie: Klasse D, 115 kWh/(m²·a)
Das Gebäude ist als Massivhaus aus dem Baujahr 1984 in solider Bauweise errichtet. Die Wärmeversorgung erfolgt zentral über die Zentralheizung der Wohnanlage; der Energieausweis weist einen Endenergiekennwert von 115 kWh/(m²·a) aus, was der Energieeffizienzklasse D entspricht – ein für Bestandsgebäude der 1980er-Jahre solider Wert.
Pflichtangaben gemäß § 87 GEG: Endenergiekennwert 115 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse D, Heizungsart Zentralheizung, Baujahr 1984. Vertiefend: Energieausweis – Pflichten 2026 und Heizungsgesetz GEG 2024.
🏢 Gebäude & Eigentümergemeinschaft (WEG)
Das Haus Boschetsrieder Straße 57a wurde 1984 in solider Bauweise errichtet. Die WEG umfasst 99 Wohneinheiten und wird durch eine professionelle externe Hausverwaltung betreut. Grundlegende Informationen zur WEG-Organisation finden sich im WEG-Ratgeber.
✅ Sechs Argumente für Kapitalanleger
Mietvertrag läuft mit kooperativem, bonitätsstarkem Mieter. Keine Leerstandsphase – ab Notartermin fließt die Miete.
4,10–4,72 % deutlich über Münchner Durchschnitt (3,2–3,8 %). Vertiefend: Immobilien-Investment München.
2020 komplett modernisiert, Einbauküche inklusive, kein Sanierungsstau – schlüsselfertig.
15 % in 3 Jahren nach § 558 BGB = 1.692 € pro Jahr. Ratgeber: Mieterhöhung München.
U3, S7, Isarauen, Großarbeitgeber Siemens/Linde/Infineon. Aufholpotenzial gegenüber Solln.
Werbungskosten, 2 % lineare AfA, Schuldzinsen voll absetzbar. Details: Finanzierung für Kapitalanleger.
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Münchner Markt
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❓ Häufige Fragen
Wie hoch ist die tatsächliche Bruttomietrendite?
Aktuell 4,10 % brutto bei 940 € Nettokaltmiete (11.280 € p.a.) auf Gesamtinvestition 275.000 €. Nach Mietanpassung gemäß § 558 BGB (Münchner Kappungsgrenze 15 % in 3 Jahren) steigt sie auf 4,72 % brutto bei 1.081 € Nettokaltmiete. Münchner Durchschnitt: 3,2–3,8 %.
Welche Energieeffizienzklasse hat die Wohnung?
Endenergiekennwert 115 kWh/(m²·a) entspricht Effizienzklasse D. Beheizt über Zentralheizung der Wohnanlage. Baujahr 1984, Massivhaus, Innenmodernisierung 2020. Vollständiger Energieausweis bei Besichtigung.
Ist die Wohnung vermietet und kann ich sie selbst nutzen?
Vermietet mit kooperativem, bonitätsstarkem Bestandsmieter. Eigennutzung nur über Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB möglich (strenge Voraussetzungen in München). Objekt primär als Buy-and-Hold-Kapitalanlage konzipiert.
Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten?
In Bayern: 3,5 % Grunderwerbsteuer, ca. 1,5–2 % Notar/Grundbuch + Maklerprovision. Für diese Wohnung etwa 22.000–30.000 €. Details: Notarkosten München, Kaufnebenkosten-Rechner.
Welche Mietsteigerung ist nach § 558 BGB konkret möglich?
Münchner Kappungsgrenze: max. 15 % in 3 Jahren bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Konkret: von 940 € auf bis zu 1.081 € pro Monat = +141 €/Monat bzw. +1.692 €/Jahr. Voraussetzung: Begründung über Münchner Mietspiegel.
Was kostet das Hausgeld und welche Rücklage besteht?
Genaue Hausgeld-Höhe und Rücklagen-Stand im persönlichen Exposé. WEG mit 99 Einheiten professionell verwaltet, Gebäude in gepflegtem Zustand ohne Sanierungsstau – Hausgeld marktüblich für 1980er-Bestandsbauten.
Welche steuerlichen Vorteile bietet eine vermietete ETW?
Werbungskosten (Hausgeld, Verwaltung, Reparaturen), 2 % lineare AfA auf den Gebäudeanteil (Baujahr 1984), Schuldzinsen aus Finanzierung sowie anteilige Notar-/Grundbuchkosten voll absetzbar. Details: Steuerliche Aspekte.
Wie ist die Lage Obersendling für die Vermietung?
Direkt am Siemens/Linde/Infineon/Wacker-Cluster (25.000+ Arbeitsplätze fußläufig oder per U-Bahn). Strukturell hohe Nachfrage durch IT- und Ingenieurs-Fachkräfte. U3 (Marienplatz in unter 20 Min) plus Isarauen und Tierpark.
Was bedeutet "Erdgeschoss Rückgebäude (RG)"?
Erdgeschoss des Rückgebäudes – ruhige Hofseite. Geringere Verkehrsbelastung, ruhiger Innenhof-Blick, direkter Zugang zur überdachten Terrasse. EG-Lage erleichtert Vermietung an mobilitätseingeschränkte Mieter.
Wie läuft der Erwerbsprozess ab?
Anfrage → binnen Stunden vollständiges Exposé. Besichtigung mit Mieter abgestimmt. Reservierung + Finanzierungszusage → Notartermin. Gesamtdauer 4–8 Wochen bis Eigentumsübergang.
Ist die Maklerberatung kostenfrei?
Erstgespräch und Objekt-Erläuterung kostenfrei und unverbindlich. Marktübliche Maklerprovision (geteilte Provision seit 2020) wird in der Reservierungsvereinbarung transparent ausgewiesen.
💼 Kapitalanlage mit Sofort-Cashflow
1-Zimmer-Eigentumswohnung Obersendling, 35 m², vermietet, mit Duplex-Stellplatz – Gesamtinvestition 275.000 € mit aktueller Rendite 4,10 % und Soll-Rendite 4,72 %.
Objektdaten: Boschetsrieder Straße 57a Rückgebäude, 81379 München-Obersendling · 1 Zimmer, 35,3 m² nach DIN 277 / WoFlV · Erdgeschoss · Baujahr 1984, Innenmodernisierung 2020 · Massivhaus, Zentralheizung, Klasse D, 115 kWh/(m²·a) · Gesamtinvestition 275.000 € · Bruttomietrendite Ist 4,10 %, Soll 4,72 % · Vermietet.
Hinweis: Angaben nach bestem Wissen erstellt, ohne Gewähr. Maßgeblich sind Notarvertrag und WEG-Unterlagen.
Kontakt: FT Immobilien 24 München · Franco Tortorici · ☎ 089 318 138 10 · 📧 [email protected] · Mo–Fr 9–19 Uhr