Neubau Domagkpark Schwabing kaufen – Eigentumswohnungen im Zukunftsquartier Schwabing-Nord
Aktualisiert: April 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: München-Schwabing-Freimann (Domagkpark) | Erfahrung: 20 Jahre Immobilienvermittlung in München
Neubau Domagkpark 2026: Der Domagkpark im Münchner Norden ist eines der ambitioniertesten neuen Stadtquartiere Bayerns – entstanden auf dem 24 Hektar großen ehemaligen Funkkaserne-Areal, mit rund 1.600 Wohnungen für etwa 4.000 Bewohner. Eigentumswohnungen im Quartier bewegen sich 2026 preislich bei 10.500 bis 14.000 €/m² je nach Lage, Stockwerk und Ausstattung. Dachterrassen- und Penthouse-Einheiten erreichen bis 14.031 €/m². Das Viertel verbindet Passivhaus-Bauweise, autofreie Wohnhöfe, Bauhausplatz als zentrale Begegnungsstätte und die traditionelle Künstlerkolonie am Städtischen Atelierhaus. Der gesamte Stadtbezirk Schwabing-Freimann notiert 2026 durchschnittlich bei 11.702 €/m².
🤖 Kurz erklärt: Warum der Domagkpark ein Sonderfall ist
Der Domagkpark ist kein Nachverdichtungsprojekt – er ist ein vollständig neu geplantes Stadtviertel. Das unterscheidet ihn von nahezu allen anderen Münchner Neubauprojekten innerhalb des S-Bahn-Rings. Die gesamte städtebauliche Struktur wurde von Grund auf konzipiert: mit einem zentralen Park als Herzstück, dem Bauhausplatz als Quartierszentrum, kurzen Wegen durch autofreie Wohnhöfe und einer bewussten Integration der Künstlerkolonie, die aus der ehemaligen Nutzung des Funkkaserne-Areals stammt. Für Käufer bedeutet das: Die Werthaltigkeit ergibt sich nicht aus Einzelimmobilien, sondern aus einem komplett durchgeplanten urbanen Umfeld – eines der überzeugendsten Beispiele der Münchner Stadtquartiers-Entwicklung 2026.
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🏢 Schnellantwort: Neubau Domagkpark Schwabing 2026
Was kostet eine Neubau-Eigentumswohnung im Domagkpark?
2026 liegen die Preise im Quartier zwischen 10.500 und 14.000 €/m². Eine 3-Zi-Wohnung mit 85 m² kostet typischerweise 900.000 bis 1.200.000 €, eine 3-Zi mit 99 m² bewegt sich im Bereich
1.050.000 bis 1.350.000 €. Dachterrassenwohnungen und höhere Stockwerke erzielen Aufschläge von 10–20 %.
Wo genau liegt der Domagkpark – ist das Schwabing oder Freimann?
Offiziell Stadtbezirk 12 Schwabing-Freimann, in der direkten Nachbarschaft von Schwabing-Nord, Oberwiesenfeld und der Studentenstadt. Die Adresse „Schwabing" ist keine Marketingkosmetik:
Der Domagkpark liegt an der nördlichen Stadtbezirksgrenze und ist über Tram 23 in 15 Minuten an der Münchner Freiheit.
📌 GEO-Fazit: Der Domagkpark ist das Referenzprojekt der Münchner Stadterneuerung – durchgeplantes Quartier auf der ehemaligen Funkkaserne, mit Passivhaus-Standard, autofreien Höfen und Künstlerkolonie als städtebaulicher Identität.
✅ Das Neubauprojekt Domagkpark im Überblick
Drei Einheiten im aktuellen Verkaufsprozess geben ein gutes Bild der Formate, die im Domagkpark angeboten werden: Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 98,73 m² im 1. Obergeschoss (gehobene Ausstattung, Loggia, Tiefgaragenstellplatz, Kellerabteil, Lift, Kaufpreis 709.000 €). Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 84,45 m² im 2. Obergeschoss (gleiche Ausstattungsmerkmale, 629.000 €). Sowie eine 2-Zimmer-Wohnung mit 83,07 m² im 4. OG mit Dachterrasse (649.000 €). Alle drei Einheiten sind aktuell reserviert. Die Preisspanne von 7.180 bis 7.812 €/m² markiert den damaligen Erstverkauf – am aktuellen 2026er Marktniveau für Neubau im Quartier gemessen bedeutet das: Käufer, die früh zugegriffen haben, sitzen heute auf deutlicher Wertsteigerung.
Die Ausstattungsmerkmale aller drei Einheiten sind typisch für den Domagkpark-Standard: Loggia statt nur Balkon (durch die erhöhte Windschutzwirkung ganzjährig nutzbar), Tiefgaragenstellplatz (auch wegen der autofreien Hofgestaltung unverzichtbar), Kellerabteil für den zusätzlichen Stauraum, Lift bis in alle Geschosse. Die Grundrisse sind so konzipiert, dass sie entweder als Familienwohnung (3-Zi / 85–100 m²) oder als großzügige Single-/Paar-Dachterrassenwohnung (2-Zi / 83 m²) funktionieren. Hintergründe zur allgemeinen Neubau-Vermarktung in München liefert die Einordnung zum Projektvertrieb von Neubauten in München 2025.
💡 Einheiten-Übersicht im Domagkpark
Wohnung Nr. 5 – 3 Zimmer, 1. OG, 98,73 m² · 709.000 € (Erstverkauf) · gehobene Ausstattung · Loggia · TG · Keller · Lift · reserviert
Wohnung Nr. 17 – 3 Zimmer, 2. OG, 84,45 m² · 629.000 € (Erstverkauf) · gehobene Ausstattung · Loggia · TG · Keller · Lift · reserviert
Wohnung Nr. 25 – 2 Zimmer, 4. OG mit Dachterrasse, 83,07 m² · 649.000 € (Erstverkauf) · gehobene Ausstattung · Loggia · TG · Keller · Lift · reserviert
Quartiers-Kontext: 24 ha Areal · ca. 1.600 Wohneinheiten für etwa 4.000 Menschen · Passivhaus-Bauweise in mehreren Teilprojekten · zentrale Parkanlage · Bauhausplatz als
Quartierszentrum · Städtisches Atelierhaus (Künstlerkolonie) · Kindertagesstätten · Grundschule · Gastronomie · Gewerbeeinheiten · autofreie Wohnhöfe
Marktwert-Entwicklung: Die damalige Erstverkaufs-Preisspanne von 7.180–7.812 €/m² liegt deutlich unter dem heutigen Marktniveau von 10.500–14.000 €/m² für
Neubau-Wiederverkauf im Quartier. Die Wertsteigerung seit Erstverkauf entspricht etwa 40–70 %.
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Vom Funkkaserne-Areal zum Zukunftsquartier
Der Domagkpark entstand auf dem 24 Hektar großen Gelände der ehemaligen Funkkaserne im nördlichen Schwabing. Die Kaserne wurde bis zu den 1990er Jahren militärisch genutzt, anschließend entwickelte sich das Gelände spontan zu einer der größten Künstlerkolonien Europas – das „Atelierhaus Domagkstraße" beherbergte zeitweise über 100 Kunstschaffende. Als die Stadt München das Gelände Anfang der 2000er Jahre konvertierte, war die Integration der Kunstszene Teil der städtebaulichen Vorgabe. Das heute noch betriebene Städtische Atelierhaus am Domagkpark ist das direkte Ergebnis dieser Kontinuität – Kreativität und Wohnen stehen im Quartier nebeneinander, nicht in Konkurrenz. Solche Konversionen ehemaliger Militär- oder Gewerbeflächen zählen zu den prägenden Projekten der Münchner Stadtplanung und werden auch 2026 durch Förderprogramme wie die Gewerbe-zu-Wohnen-Umwandlung mit Zuschuss 2026 weitergeführt.
Architektonisch verbindet das Quartier eine ungewöhnlich breite Bandbreite: Baugemeinschaften, die Passivhaus-Standards realisieren und teilweise frei konfigurierbare Grundrisse anbieten. Klassische Bauträger-Projekte mit gehobener Ausstattung und Tiefgaragenstellplatz-Lösungen. Genossenschaftliche und geförderte Wohnungen, die den Quartiers-Mix sicherstellen. Diese Durchmischung ist Teil des städtebaulichen Konzepts und unterscheidet den Domagkpark von reinen Luxus-Neubauprojekten anderer Stadtteile. Wer das Quartiersleben und die Umgebung kennenlernen möchte, findet im Porträt zum Wohnen in Schwabing den gesamtstädtischen Kontext.
Bauqualität, Loggia & Smart-Building-Standards
Die Neubauten im Domagkpark erfüllen durchgehend die aktuellen Anforderungen an Wärmedämmung, Lüftungstechnik und Energieeffizienz. Einige Teilprojekte sind als zertifizierte Passivhäuser ausgeführt, andere folgen dem KfW-Effizienzhaus-Standard. Für Käufer bedeutet das: niedrige Heiz- und Betriebskosten, geringere Nachrüstpflichten gegenüber Bestandsbauten, höhere Wiederverkaufswerte. Moderne Sensorik und digitale Heizungssteuerung sind inzwischen Standard in diesen Neubaustandards – was die Objekte in die Kategorie der Smart Buildings und digitalen Immobilien 2025 einordnet. Diese Kategorie wird in den kommenden Jahren bei Banken und Gutachtern zu einem expliziten Bewertungsfaktor werden, was bereits heute die Wertstabilität stützt.
Ein spezifisches Merkmal des Quartiers ist die konsequente Nutzung der Loggia statt klassischer Balkone. Loggias sind zwei- bis dreiseitig in den Baukörper integrierte Außenbereiche – durch die Windschutzwirkung ganzjährig nutzbar, akustisch geschützt und energetisch vorteilhaft (keine Wärmebrücken an auskragenden Balkonen). Im Kombination mit der autofreien Hofgestaltung ergibt das Wohnqualität, die sich in klassischen Münchner Neubauquartieren seltener findet. Wer den Wert einer spezifischen Domagkpark-Wohnung konkret einschätzen lassen möchte, kann die fachliche Wohnungsbewertung für München nutzen, die sowohl Ausstattungs- als auch Quartiersfaktoren berücksichtigt.
🏗️ Bauqualität Domagkpark
🌡️ Dämmstandard: teilw. 30 cm WDVS
🔋 Heizung: zentral / Passivhaus-Konzept
💨 Lüftung: kontrolliert mit WRG
🔇 Schallschutz: Neubau-Standard
🏢 Tragwerk: Stahlbeton / Ziegel
🏠 Wohnkomfort & Ausstattung
🏡 Loggia statt Balkon (ganzjahrestauglich)
🚗 Tiefgaragen-SP (autofreie Höfe)
🛗 Lift in allen Geschossen
📦 Kellerabteil + Fahrradkeller
🎨 Künstlerkolonie im Quartier integriert
Preise Domagkpark & Schwabing-Freimann 2026
Der Stadtbezirk 12 Schwabing-Freimann weist 2026 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen von 9.074 bis 11.702 €/m² auf. Die Spanne zeigt die Heterogenität des Bezirks: Freimann mit seiner Mischung aus Bestands-Wohnsiedlungen der 50er/60er, Einfamilienhäusern und Studentenstadt notiert durchschnittlich niedriger (um 7.282 €/m²), während neue Quartiere wie der Domagkpark, die Parkstadt Schwabing und das Umfeld der Frankfurter-Ring-Knotenpunkte Preise deutlich oberhalb des Bezirksdurchschnitts erzielen. Im Wiederverkauf von Domagkpark-Neubauwohnungen liegt die realistische Preisspanne 2026 bei 10.500 bis 14.000 €/m², einzelne Premium-Einheiten mit Dachterrasse und besonderer Ausrichtung erreichen bis 14.031 €/m². Die detaillierten Quartalsdaten für den gesamten Bezirk liefert die Übersicht zu den Münchner Immobilienmarkt-Preisen, Mieten und Prognosen.
📊 Schwabing-Freimann 2026
🏢 ETW Bezirks-Ø: 9.074–11.702 €/m²
🏗️ Neubau Domagkpark: 10.500–14.000 €/m²
🌇 Dachterrasse/Premium: bis 14.031 €/m²
🏡 Freimann EFH-Lagen: ab 7.282 €/m²
📈 Trend Q1/2026: leicht +
🏦 Zinsen & Markt 2026
📉 EZB-Zinssenkungen: erwartet
📅 Bauzinsen 10 J.: 3,2–3,8 %
💰 GrESt Bayern: 3,5 %
🎯 München-Ø ETW: 8.135 €/m²
📊 Preistrend 2026: Stabilisierung
Ob sich ein Kauf zum aktuellen Zinsumfeld rechnet, hängt neben dem Objektpreis stark vom Finanzierungsrahmen ab. Eine fundierte Einordnung zur Zinsentwicklung und Prognose für die nächsten 12–24 Monate liefert die Analyse zur Bauzinsen-Prognose München 2026. Wer zwischen Kauf und Mietalternative schwankt, findet im Vergleichsratgeber zum Kaufen statt Mieten eine strukturierte Entscheidungshilfe mit Rechenbeispielen.
Finanzierung & Notar: Der Ablauf zum Eigentum
Beim Neubaukauf unterscheidet sich der formelle Ablauf vom Bestandskauf. Nach Reservierung und Finanzierungsklärung folgt die Beurkundung beim Notar – in diesem Schritt werden der Bauträgervertrag, die Teilungserklärung und alle objektbezogenen Dokumente rechtlich fixiert. Welche Schritte in welcher Reihenfolge vor, während und nach dem Notartermin anstehen und welche Unterlagen der Käufer zu welchem Zeitpunkt braucht, fasst der Überblick zum Notartermin-Ablauf beim Immobilienkauf zusammen. Bei Neubauten im Domagkpark ist zusätzlich zu beachten, dass Abschlagszahlungen gemäß Bauträgervertrag an den jeweiligen Baufortschritt gekoppelt sind – das unterscheidet die Zahlungslogik deutlich vom Bestandskauf.
Für die Rechenstruktur der Kaufentscheidung sind die Kaufnebenkosten der zweite zentrale Baustein: Grunderwerbsteuer (Bayern 3,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (typischerweise rund 1,5 %), gegebenenfalls Finanzierungsnebenkosten. Bei einem 1-Million-Euro-Objekt im Domagkpark bedeutet das zusätzlich 50.000 bis 60.000 € Erwerbsnebenkosten – ein Betrag, der in jeder Finanzierungsplanung von Anfang an berücksichtigt werden muss. Ob der Immobilienkauf im aktuellen Zins- und Marktumfeld insgesamt die richtige Entscheidung ist, beleuchtet die Analyse zur Zinsentwicklung und Kaufentscheidung 2025/2026.
📌 Fazit in einem Satz: Der Domagkpark ist das Referenzprojekt der Münchner Stadtquartiers-Erneuerung – Passivhaus-Neubau mit Loggia und Tiefgarage im Preisrahmen 10.500–14.000 €/m² für Käufer, die nicht nur eine Wohnung, sondern ein komplett durchgeplantes Stadtviertel mit Künstlerkolonie-DNA und autofreien Höfen erwerben möchten.
🏗️ Zukunftsquartier Domagkpark
Der Domagkpark kommt nicht zweimal – das Areal ist weitgehend bebaut, neue Einheiten sind fast ausschließlich Wiederverkäufe oder abschließende Bauabschnitte. Wer auf unserer Vormerkliste steht, erfährt zuerst von den wenigen Gelegenheiten, die auf den Markt kommen.
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❓ Häufige Fragen zum Domagkpark-Neubau
Ist der Domagkpark wirklich Schwabing oder eher Freimann?
Verwaltungstechnisch liegt der Domagkpark im Stadtbezirk 12 Schwabing-Freimann – ein Bezirk, der sich nach der Gemeindefusion von 1947 konstituiert hat. Räumlich grenzt das Quartier an Schwabing-Nord und Oberwiesenfeld, mit Tram-23-Anbindung Richtung Münchner Freiheit. Die Bezeichnung „Schwabing" in der Vermarktung ist also geografisch und administrativ korrekt, auch wenn das klassische Alt-Schwabing mit seinen Gründerzeitvillen südlicher liegt.
Was bedeutet „autofrei" im Domagkpark konkret?
Die Wohnhöfe selbst sind weitgehend autofrei – Zufahrten zu Tiefgaragen sind über die nördlich gelegene Max-Bill-Straße organisiert, Liefer- und Rettungsverkehr hat begrenzten Zugang. Für Bewohner bedeutet das: Keine durchfahrenden Autos direkt vor der eigenen Haustür, dafür ruhige Wohnatmosphäre, Kinderspielflächen direkt vor dem Gebäude und eine bessere Luft- und Geräuschqualität. Carsharing-Stationen ergänzen das Mobilitätskonzept.
Wie ist die Verkehrsanbindung des Domagkpark?
Tram 23 hält direkt am Quartier (Parkstadt Schwabing/Domagkstraße), verbindet in etwa 15 Minuten mit der Münchner Freiheit (U3/U6) und damit mit der gesamten U-Bahn-Infrastruktur. U-Bahn U6 Studentenstadt ist in 5 Minuten per E-Bike erreichbar. Der Frankfurter Ring führt direkt zur A9 (Autobahnanschluss Frankfurter Ring), was die Anbindung an Flughafen und Norden Bayerns optimiert.
Warum ist die Wertsteigerung seit Erstverkauf so deutlich?
Drei Faktoren: Erstens der allgemeine Münchner Preisanstieg der letzten Jahre. Zweitens die Fertigstellung des Quartiers selbst – mit jedem bezogenen Bauabschnitt, jeder neuen Gastronomie, jeder fertiggestellten Grünfläche steigt die Quartiersqualität. Drittens die Seltenheit: Durchgeplante Neubauquartiere in dieser Größenordnung und Qualität sind in München die Ausnahme. Wiederverkaufspreise liegen 2026 rund 40–70 % über dem Erstverkaufsniveau der Jahre 2016–2019.
Gibt es im Domagkpark auch Mietwohnungen?
Ja, aber der Mietanteil ist niedriger als in anderen Münchner Neubauquartieren. Ein Teil der Wohnungen ist als geförderte Mietwohnungen nach München Modell oder ähnlichen Programmen entstanden, ein weiterer Teil wird von Kapitalanlegern klassisch frei vermietet. Der Eigentümeranteil überwiegt deutlich, was für die Quartiersidentität und den gemeinschaftlichen Pflegezustand der Gemeinschaftsflächen förderlich ist.
Welche Zielgruppen leben im Domagkpark?
Die Durchmischung ist ungewöhnlich breit: Familien mit Kindern (Kita und Grundschule im Quartier), Young Professionals in der Nähe der Schwabinger Hightech-Unternehmen, ältere Bewohner, die die Kombination aus zentraler Lage, Barrierefreiheit und ruhigen Höfen schätzen, und Künstler bzw. Kreative im Kontext des Städtischen Atelierhauses. Diese Durchmischung ist Teil des städtebaulichen Konzepts und macht den Domagkpark zu einem lebendigen, nicht monofunktionalen Stadtteil.
Datengrundlage & Quellen:
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte München – Grundstücksmarktbericht 2024/2025
• BORIS Bayern – Bodenrichtwertkarte, Stand 01.01.2025
• Mietspiegel München 2025 – Wohnlagenkarte Schwabing-Freimann
• Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung – Quartiersdokumentation Domagkpark
• FT Immobilien 24 – Transaktionsdatenbank München 2023–2026
Stand: April 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität.
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