1-Zimmer-Apartment Pasing kaufen – Komplett saniertes Studio Landsberger Str. 425
Aktualisiert: April 2026 | Expertise: FT Immobilien 24 | Markt: München-Pasing/Laim (Westmünchen) | Erfahrung: 20 Jahre Immobilienvermittlung in München
1-Zimmer-Apartment Pasing 2026: Komplett sanierte Kleinstwohnungen unter 30 m² sind in Westmünchen das gefragteste Einsteigersegment für Kapitalanleger und Single-Selbstnutzer. Pasing notiert 2026 mit einem Wohnungsdurchschnitt von 7.505 bis 8.363 €/m², Laim bei 7.894 bis 8.473 €/m². Der Kleinwohnungszuschlag im Münchner Mietspiegel hebt die erzielbaren Quadratmeterpreise im Sub-30-m²-Format auf 8.000 bis 9.500 €/m². Für ein vollständig saniertes Apartment mit 27,33 m² in einem gepflegten Mehrfamilienhaus an der Landsberger Straße bedeutet das einen realistischen Marktwert zwischen 220.000 und 260.000 €. Die Mietpreise in Pasing sind 2026 auf 20,16 €/m² gestiegen, in der Sub-35-m²-Klasse sind 22–24 €/m² Marktmiete realistisch.
🤖 Kurz erklärt: Pasing als Standort für 1-Zi-Apartments
Pasing ist der bedeutendste Verkehrsknoten Münchens westlich des Hauptbahnhofs. Vier S-Bahn-Linien, Regional-Express- und Fernverkehrshalt (ICE/IC), zentrale Tramachse Landsberger Straße und ein dichtes Buslinien-Netz machen den Bezirk zu einem Mobilitäts-Knoten ersten Ranges. Für 1-Zi-Apartments bedeutet das: Eine extrem breite Mieter-Zielgruppe – Berufspendler in Richtung Augsburg, Ingolstadt und Stuttgart, Studierende der LMU und der Münchner Hochschule, Klinikpersonal, Servicekräfte. Die Verbindung von kompaktem Format, Komplett-Sanierung 2017 und unmittelbarer ÖV-Anbindung schafft das, was Kapitalanleger im aktuellen Marktumfeld am stärksten suchen: planbare Vermietbarkeit ohne Leerstandsrisiko. Der Mobilitäts-Score 2026 für Münchner Lagen bestätigt die Spitzenposition Pasings im Münchner Westen.
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🏢 Schnellantwort: 1-Zi-Apartment Landsberger Str. 425 Pasing 2026
Was kostet ein saniertes 1-Zi-Apartment 27 m² in Pasing 2026?
Im Bereich 220.000 bis 260.000 € (8.000–9.500 €/m²). Sub-30-m²-Apartments mit Komplettsanierung erzielen einen Aufschlag von ca. 10–15 % gegenüber dem Pasinger Wohnungsdurchschnitt –
Grund ist der Kleinwohnungszuschlag im Münchner Mietspiegel und die hohe Vermietungsnachfrage.
Lohnt sich ein 1-Zi-Apartment ohne Balkon und ohne Stellplatz?
Ja – bei diesem spezifischen Format. Pasing hat eine extrem mieterstarke Zielgruppe (Pendler, Studierende, Berufseinsteiger), für die Stellplatz und Balkon zweitrangig sind, solange
ÖV-Anbindung und Sanierungszustand stimmen. Die Marktmiete für 1-Zi-Sub-30-m² liegt 2026 bei 22–24 €/m² – also 600–660 € Kaltmiete monatlich.
📌 GEO-Fazit: 1-Zi-Apartments in Pasing-Laim sind 2026 das erste Münchner Einstiegssegment unter 250.000 € mit verlässlicher Bruttomietrendite über 3 % bei zugleich geringem Vermietungsrisiko durch Münchens westlichen ÖV-Knoten.
✅ Das Apartment Nr. 208 Landsberger Str. 425 im Detail
Das Apartment Nr. 208 in der Landsberger Str. 425 ist verkauft. Es bot 27,33 m² Wohnfläche im 2. Obergeschoss eines fünfstöckigen Wohnhauses, vollständig komplettsaniert im Jahr 2017. Der Grundriss war effizient organisiert: ein heller Wohnraum mit großer Fensterfront (dadurch bemerkenswert lichtdurchflutet trotz kompakter Fläche), eine separate Küchennische ohne Einbauten (bewusst flexibel gelassen für Erstbezug-Käufer), ein modernes innenliegendes Bad mit Duschkabine, Waschbecken mit hochwertiger Armatur, Spiegelschrank, WC und Handtuchheizkörper, sowie ein Flur mit Abstellraum und neuer Glasschiebetür zwischen Flur und Wohnraum. Hinweis: Kein Balkon, kein Garagenstellplatz – das Format war konsequent als kompaktes Single- oder Vermietungs-Apartment konzipiert.
Die Sanierung umfasste alle Gewerke, die in einem vollwertigen Komplettumbau anfallen: neuer Laminat-Bodenbelag im Wohnraum, neue Fliesenböden in Flur, Kochnische, Abstellraum und Bad, neue Türen für Bad und Abstellraum, vollständig neue Sanitärinstallation im Bad, neuer Heizkörper im Wohnraum. Das Hausgeld lag bei moderaten 162 €/Monat – für eine 27-m²-Wohnung entspricht das etwa 5,90 €/m², was auf eine ordentliche Instandhaltungsrücklage und gepflegtes WEG-Management schließen lässt. Wer eine vergleichbare Einheit als Eigentümer aktuell verkaufen möchte, kann den Wert über den Pasinger Immobilienpreis-Index 2025/2026 einordnen.
💡 Objektprofil Apartment Nr. 208
Typ: 1-Zimmer-Apartment, 27,33 m²
Adresse: Landsberger Str. 425, München-Pasing/Laim-Übergang
Lage im Haus: 2. Obergeschoss, gepflegtes 5-stöckiges Mehrfamilienhaus
Baujahr: 1974, Komplettsanierung 2017
Grundriss: Wohnraum mit großer Fensterfront, Kochnische, Bad, Flur, Abstellraum
Ausstattung: Laminat (Wohnraum) · Fliesen (Bad/Flur/Küche) · Glasschiebetür · Sanitärobjekte 2017 neu · Handtuchheizkörper
Hausgeld: 162 €/Monat
Hinweis: Kein Balkon, kein Stellplatz, kein Aufzug erforderlich (2. OG)
Status: verkauft
Take-away: Ein Apartment dieser Konfiguration ist Lehrbuch-Beispiel für eine Münchner Kapitalanlage im unteren Preissegment: kompakt, vollsaniert, ÖV-stark angebunden,
niedriges Hausgeld, klare Mietzielgruppe – minimaler Verwaltungsaufwand bei stabiler Rendite.
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Komplettsanierung 2017: Was wurde modernisiert
Die Komplettsanierung 2017 hebt das Apartment Nr. 208 substanziell von einem typischen 70er-Jahre-Bestand ab. Der Renovierungsumfang war bei dieser Klasse von Wohnungen zentral: Bei kleinen Apartments entscheidet die Qualität der jüngsten Modernisierung praktisch über den Verkehrswert, weil die Sanierungs-Kosten pro Quadratmeter stark fixe Anteile haben (ein neues Bad kostet das Gleiche, ob es zur 25-m²- oder 100-m²-Wohnung gehört).
Im konkreten Fall umfasste die Sanierung 2017 alle hochwertigen Gewerke: Bad-Komplett-Erneuerung mit Duschkabine, neuem Sanitär (Waschbecken mit moderner Armatur, Spiegelschrank, WC), neuen Fliesen, Handtuchheizkörper – das ist die Position, die bei Kleinwohnungen typischerweise 6.000–9.000 € Sanierungskosten verschlingt. Neue Bodenbeläge in der gesamten Wohnung (Laminat im Wohnraum, Fliesen in den Funktionsräumen). Neue Türen für Bad und Abstellraum, mit hochwertiger Glasschiebetür zwischen Flur und Wohnraum als optisches und räumliches Statement. Neuer Heizkörper im Wohnraum. Insgesamt ein Sanierungsstand, der für 8–10 Jahre keine Folgekosten erwarten lässt – ein Punkt, der für Kapitalanleger und Selbstnutzer gleichermaßen wichtig ist. Welche aktuellen Münchner Sonderregelungen bei Sanierungen und energetischen Anforderungen 2026 zu beachten sind, fasst der Überblick zu den Münchner Sonderregelungen für Immobilien zusammen.
🔨 Sanierungsumfang 2017
🛁 Bad komplett: Sanitär, Fliesen, Heizkörper
🪵 Bodenbeläge: Laminat & Fliesen (alle Räume)
🚪 Türen neu: Bad, Abstellraum, Glasschiebetür
🔥 Heizung: Neuer Heizkörper Wohnraum
💡 Wohnraum: Große Fensterfront, lichtdurchflutet
💰 Wert-Effekt der Sanierung
📈 Mietspiegel: Stufe „gut ausgestattet"
🏷️ Quadratmeterpreis: +10–15 % vs. unsaniert
🎯 Mietzielgruppe: Erweitert
⏳ Folgekosten 8–10 Jahre: Minimal
🌟 Wiederverkäuflichkeit: Stark erhöht
27 m² als Wohnformat: DIN 277 und Wohnflächen-Logik
Die Wohnfläche 27,33 m² ist im Münchner Apartment-Segment ein gut definierbares Format. Wichtig für Käufer und Anleger: Die Wohnfläche wird in Deutschland nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt und unterscheidet sich von der DIN 277 (Bruttogrundfläche). Bei 1-Zi-Apartments ohne Balkon ist diese Differenzierung weniger relevant – ein eventueller Loggia- oder Balkonanteil entfällt. Die ausführliche Erklärung der unterschiedlichen Berechnungslogik liefert der Ratgeber zur Wohnflächenberechnung nach DIN 277 und Wohnflächenverordnung.
Sub-30-m²-Wohnungen sind in München eine eigene Marktkategorie – mit überproportionaler Nachfrage durch Studierende, Berufspendler und Anleger, die eine 1-Zimmer-Einheit als Diversifizierungsbaustein in Portfolio aufnehmen. Die Mietverteilung erlaubt zusätzlich Strategien wie Möbliert-Vermietung an Geschäftsreisende oder Kurzzeitmieter mit Wochen- bis Monatsmietverträgen, die deutlich höhere Renditen liefern können als klassische Langfristvermietung. Welche regulatorischen Voraussetzungen und steuerlichen Rahmenbedingungen für solche Modelle in München 2026 gelten, dokumentiert der Überblick zu möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietung in München. Die makroökonomischen Treiber dieses Segments – Zuzugswelle, Studentenstadt, Pendlerströme – sind im aktuellen Bericht zum Mietmarkt München 2025–2027 mit Mietpreisbremse, Nachfrage und möblierten Wohnungen dargestellt.
Pasing 2026: Verkehrsknoten und Quartiersentwicklung
Pasing ist westlicher Verkehrsknoten Münchens und weit mehr als ein Stadtteil – es ist ein Mobilitäts-Hub. Der Bahnhof Pasing wird täglich von vier S-Bahn-Linien (S3, S4, S6, S8), zahlreichen Regional-Express-Verbindungen sowie Fernverkehrszügen (ICE/IC in Richtung Augsburg, Stuttgart, Nürnberg, Wien) bedient. Im Süden ergänzen die Tram-Linien an der Landsberger Straße und ein dichtes Buslinien-Netz die Anbindung. Der Bahnhof Laim mit weiteren S-Bahn-Linien ist fußläufig erreichbar. Eine derart komplette ÖV-Anbindung an einer einzigen Achse hat im Münchner Westen kein anderer Bezirk. Ein Profil des Quartiersalltags und der Nachbarschaftsstrukturen liefert das Porträt zum Wohnen in Pasing-Obermenzing, das gegenüberliegende Quartier wird im Porträt zum Wohnen in Laim beschrieben.
Pasing erfährt aktuell mehrere strukturelle Aufwertungen: Die Pasing Arcaden als Einkaufszentrum sind in den letzten Jahren weiter ausgebaut worden, der Pasinger Stadtpark mit den Würm-Seen bietet 20 Hektar Grünfläche, die Pasinger Fabrik prägt das Kulturleben im Westen. Ergänzend dazu entstehen großflächige neue Wohnquartiere – das 2.400-Wohnungen-Projekt an der Paul-Gerhardt-Allee ist eines der ambitioniertesten Stadtentwicklungs-Vorhaben Münchens und wird das Quartier in den nächsten Jahren signifikant beeinflussen. Hintergründe und Auswirkungen auf die umgebenden Wohnlagen analysiert die Übersicht zur Paul-Gerhardt-Allee als Familien-Quartier mit 2.400 Wohnungen.
🚉 Verkehrsknoten Pasing
🚄 S-Bahn: S3, S4, S6, S8
🚆 Regional-Express: diverse Linien
🌍 Fernverkehr: ICE/IC
🚋 Tram Landsberger Str.: zentrale Achse
🏙️ Marienplatz: ca. 12 Min. per S-Bahn
🏙️ Quartier & Infrastruktur
🛒 Pasing Arcaden: kurze Wege
🏛️ Pasinger Fabrik: Kulturzentrum
🌳 Pasinger Stadtpark: 20 Hektar mit Würm
🏫 Hochschule München: 3 Fakultäten
🏥 Bahnhof Laim: fußläufig erreichbar
1-Zi als Kapitalanlage: Rendite-Profil und Vermietungsstrategie
Für Kapitalanleger ist das 1-Zi-Apartment-Segment in Pasing/Laim eines der renditestärksten Münchner Formate. Im konkreten Rechenbeispiel auf Basis der Markt-Mittelwerte 2026: Ein vergleichbares saniertes 1-Zi-Apartment mit 27 m² wird heute für ca. 240.000 € gehandelt, Kaufnebenkosten von ca. 10 % ergeben einen Gesamtinvest von 264.000 €. Die erzielbare Marktmiete beträgt 23 €/m² (Mietspiegel-Niveau Pasing 2026 mit Modernisierungs- und Kleinwohnungs-Zuschlag) – das sind 620 € Kaltmiete pro Monat, oder 7.440 € Jahresmiete. Bruttomietrendite auf den Kaufpreis: 3,1 %. Das übertrifft den Münchner Premium-Segment-Durchschnitt deutlich, obwohl Pasing nicht zu den Spitzenlagen gehört.
Die Mietspiegel-Daten sind für eine genaue Einordnung des erzielbaren Mietniveaus essenziell. Der spezifische Mietspiegel Pasing-Obermenzing dokumentiert die Wohnlagen-Differenzierung detailliert, der parallele Mietspiegel Laim liefert den Vergleich für Wohnungen direkt östlich der Landsberger Str. Wer als Eigentümer einer Pasinger oder Laimer Wohnung den aktuellen Marktwert und die optimale Verkaufs- oder Vermietungsstrategie kennen möchte, findet im aktualisierten Hub Immobilienmakler Pasing-Obermenzing sowie im Hub Immobilienmakler Laim einen strukturierten Einstieg.
📌 Fazit in einem Satz: Komplett sanierte 1-Zi-Apartments unter 30 m² an der Landsberger Straße sind 2026 das gefragteste Münchner Einsteiger-Investment für Kapitalanleger – mit Kaufpreisen unter 260.000 €, Bruttomietrendite über 3 %, vier S-Bahn-Linien direkt am Bahnhof Pasing und einem Sanierungs-Standard, der für die nächsten Jahre keine Folgekosten erwarten lässt.
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❓ Häufige Fragen zum 1-Zi-Apartment-Kauf in Pasing
Sind 1-Zi-Wohnungen ohne Balkon und ohne Stellplatz schwerer zu vermieten?
Nicht in der Mietzielgruppe für 1-Zi-Apartments. Studierende, Berufspendler und Servicekräfte priorisieren ÖV-Anbindung und Sanierungszustand deutlich höher als Stellplatz oder Balkon. Im Pasing-Laim-Übergang an der Landsberger Straße mit S-Bahn, Tram und Bus in Gehweite ist das vermietungsseitig kein Nachteil. Wer einen Stellplatz braucht, kann in der Umgebung mieten oder findet im Quartier Carsharing.
Gehört die Adresse Landsberger Str. 425 noch zu Pasing oder schon zu Laim?
Die Landsberger Straße verläuft als West-Ost-Achse durch beide Bezirke. Nummer 425 liegt im Übergangsbereich zwischen den Stadtbezirken Pasing-Obermenzing (21) und Laim (25). Diese Mischlage ist vermietungsseitig vorteilhaft: Mieter aus beiden Bezirken kommen als Zielgruppe in Frage, beide Bahnhöfe (Pasing und Laim) sind in wenigen Gehminuten erreichbar.
Wie hoch ist das typische Hausgeld bei 70er-Jahre-Beständen mit Komplettsanierung?
Bei kleineren Wohnungen liegt das Hausgeld in München typischerweise bei 5–7 €/m², für 27 m² also 135–190 €/Monat. Die 162 €/Monat des Apartments Nr. 208 lagen exakt in diesem Korridor. Wichtig: Bei kleinen Wohnungen ist der Hausgeld-Anteil pro Quadratmeter strukturell höher als bei großen Wohnungen, weil Fixkosten (Verwaltung, Aufzug, Hausstrom) auf weniger Fläche verteilt werden.
Welche Vermietungsstrategie ist für 1-Zi-Apartments in Pasing optimal?
Drei Strategien funktionieren: (1) Klassische Langzeitvermietung an Studierende oder Berufspendler – stabil, aber Mietspiegel-gebunden. (2) Möblierte Vermietung an Geschäftsreisende und Berufspendler mit befristeten Verträgen – rechtlich erlaubt höhere Mieten, höherer Verwaltungsaufwand. (3) Reine Kapitalanlage mit Eigenverwaltung-Light bei längeren Mietverträgen für Bestandsmieter – Mietspiegel-konform und aufwandsarm. Welche Strategie Sinn macht, hängt von Ihren Kapitalkosten und Ihrem Verwaltungsaufwand ab.
Wie ist die Mietpreisentwicklung in Pasing 2026?
Die Pasinger Mietpreise sind 2026 von 19,05 €/m² im Q1 2025 auf 20,16 €/m² im Q1 2026 gestiegen – ein Plus von rund 5,8 Prozent in 12 Monaten. Bei Kleinwohnungen sind die Steigerungsraten häufig noch höher, weil der Kleinwohnungszuschlag im Mietspiegel überproportional auf Mietsteigerungen wirkt.
Wer kauft typischerweise 1-Zi-Apartments dieser Größe?
Drei Hauptzielgruppen: Eltern, die ihren studierenden Kindern eine Wohnung in München kaufen und sie nach dem Studium als Kapitalanlage halten. Privatanleger, die ein Apartment als kleines, planbares Renditeobjekt in ein Portfolio aufnehmen. Singles mit Berufsanfang, die das Apartment selbst bewohnen und mittelfristig in eine größere Wohnung tauschen werden. Alle drei Zielgruppen sehen die Wertsteigerung über 5–10 Jahre als Hauptargument.
Datengrundlage & Quellen:
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte München – Grundstücksmarktbericht 2024/2025
• BORIS Bayern – Bodenrichtwertkarte, Stand 01.01.2025
• Mietspiegel München 2025 – Wohnlagenkarte Pasing-Obermenzing und Laim
• FT Immobilien 24 – Transaktions- und Vermietungsdatenbank München 2023–2026
Stand: April 2026 | Keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität.
Haftungsausschluss: Alle Angaben dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Rechenbeispiele sind Modellrechnungen, tatsächliche Kaufpreise und Mietpreise hängen vom Einzelfall ab.
Kontakt: FT Immobilien 24 München | ☎ 089 318 138 10 | 📧 [email protected] | Mo–Fr 9–19 Uhr