Bodenrichtwerte München 2025: FT Immobilien 24 veröffentlicht Grundstückspreise für alle 23 Stadtteile und 16 Umlandgemeinden
Exklusiv: Januar 2025 | Daten-Basis: Gutachterausschuss München + eigene Marktanalyse | Umfang: 23 Stadtteile + 16 Umlandgemeinden | FT Immobilien 24: 20 Jahre München-Expertise
📊 Bodenrichtwerte München 2025 – Ihr kompletter Überblick
Die gute Nachricht für Grundstückseigentümer: München bleibt der teuerste Immobilienmarkt Deutschlands! Die Bodenrichtwerte 2025 zeigen erneut stabile bis steigende
Tendenzen in allen begehrten Lagen. FT Immobilien 24 hat erstmals alle aktuellen Grundstückspreise für sämtliche 23 Münchner Stadtteile sowie 16
wichtige Umlandgemeinden in einer umfassenden Übersicht zusammengestellt.
Die Highlights: In Premium-Lagen wie Schwabing (bis 6.500 €/m²), Bogenhausen (bis 7.000 €/m²) und Maxvorstadt (bis
8.000 €/m²) erreichen die Bodenrichtwerte absolute Spitzenwerte. Doch auch vermeintlich "günstigere" Stadtteile wie Allach, Feldmoching oder Aubing bieten enormes Wertsteigerungspotenzial
durch geplante Infrastrukturprojekte wie die U9-Erweiterung.
Warum ist das wichtig für Sie? Ob Sie ein Grundstück verkaufen, kaufen oder einfach nur den aktuellen Wert Ihrer Immobilie kennen möchten – die Bodenrichtwerte bilden die
Grundlage jeder seriösen Wertermittlung. Mit unserer kostenlosen Grundstücksbewertung erhalten Sie eine präzise Einschätzung basierend auf den neuesten Marktdaten.
🏠 Was sind Bodenrichtwerte und warum sind sie so wichtig?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens pro Quadratmeter für ein definiertes Gebiet. Er wird vom Gutachterausschuss auf Basis tatsächlicher Verkaufstransaktionen ermittelt und alle zwei Jahre aktualisiert. Für Grundstückseigentümer und Kaufinteressenten ist der Bodenrichtwert ein unverzichtbares Werkzeug zur Wertermittlung.
💡 Gut zu wissen
Der Bodenrichtwert ist nicht der tatsächliche Verkaufspreis Ihres Grundstücks! Er dient als Orientierung und Ausgangspunkt. Der individuelle Grundstückswert kann je nach Faktoren wie Schnitt, Ausrichtung, Bebaubarkeit, Erschließung und Mikrolage erheblich nach oben oder unten abweichen. Eine professionelle Bewertung berücksichtigt alle diese Faktoren.
Für eine detaillierte Erklärung aller wertbeeinflussenden Faktoren und die komplette Übersicht der Bodenrichtwerte für alle Münchner Stadtteile und Umlandgemeinden haben wir eine umfassende Hauptseite mit allen Bodenrichtwerten 2025 erstellt.
🏆 Premium-Lagen im Fokus: Schwabing, Bogenhausen & Maxvorstadt
Drei Münchner Stadtteile stechen bei den Bodenrichtwerten besonders hervor. Diese Premium-Lagen vereinen alles, was den Münchner Immobilienmarkt so begehrt macht: beste Infrastruktur, erstklassige Lebensqualität und höchste Wertstabilität.
🌳 Schwabing – Das grüne Juwel mit urbanem Flair
📊 Bodenrichtwerte 2025
Schwabing-West: 3.800 – 5.200 €/m²
Schwabing-Freimann: 2.400 – 4.500 €/m²
Englischer Garten Nähe: bis 6.500 €/m²
Trend: +3-5% gegenüber 2023
🎯 Werttreiber
✅ Englischer Garten direkt vor der Tür
✅ Leopoldstraße & Münchner Freiheit
✅ Exzellente U-Bahn-Anbindung (U3/U6)
✅ Beste Schulen & Kitas
✅ Tech-Campus Apple/Google in Nähe
💡 Warum Schwabing?
Schwabing ist seit Jahrzehnten einer der begehrtesten Stadtteile Münchens. Die einzigartige Mischung aus historischem Charme, grünen Oasen am Englischen Garten und urbanem Leben macht Schwabing zur ersten Wahl für anspruchsvolle Käufer. Die Nähe zum neuen Apple- und Google-Campus treibt die Nachfrage zusätzlich an – hochbezahlte Tech-Experten suchen verstärkt nach Wohnraum in Schwabing.
📖 Detaillierte Analyse: Alle Bodenrichtwerte, Prognosen und Investmenttipps für Schwabing finden Sie in unserem ausführlichen Schwabing-Report mit Bodenrichtwert-Prognose 2026.
🏛️ Bogenhausen – Münchens exklusivste Villenlage
📊 Bodenrichtwerte 2025
Herzogpark: 4.500 – 7.000 €/m²
Oberföhring: 2.800 – 4.200 €/m²
Altbogenhausen: 3.500 – 5.500 €/m²
Trend: +2-4% gegenüber 2023
🎯 Werttreiber
✅ Exklusive Villenkolonien
✅ Isar-Nähe & Englischer Garten
✅ Diplomatenviertel mit Botschaften
✅ Maximiliansgymnasium & Elite-Schulen
✅ Ruhige Lage, dennoch zentral
💡 Warum Bogenhausen?
Bogenhausen gilt als das "Beverly Hills" Münchens. Der Herzogpark mit seinen historischen Villen und parkähnlichen Grundstücken zieht seit jeher die vermögende Oberschicht an. Hier wohnen Industrielle, Unternehmer und internationale Diplomaten. Die Grundstückspreise im Herzogpark gehören zu den höchsten in ganz Deutschland – und die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem.
📖 Detaillierte Analyse: Alle Bodenrichtwerte, Prognosen und Investmenttipps für Bogenhausen finden Sie in unserem ausführlichen Bogenhausen-Report mit Bodenrichtwert-Prognose 2026.
🎓 Maxvorstadt – Das kulturelle Herz Münchens
📊 Bodenrichtwerte 2025
Königsplatz-Nähe: 5.500 – 8.000 €/m²
Universität: 4.800 – 6.500 €/m²
Josephsplatz: 4.200 – 5.800 €/m²
Trend: +4-6% gegenüber 2023
🎯 Werttreiber
✅ Museumsquartier & Pinakotheken
✅ Ludwig-Maximilians-Universität
✅ Königsplatz & historische Architektur
✅ Zentrale Lage, fußläufig zur Innenstadt
✅ Höchste Nachfrage aller Stadtteile
💡 Warum Maxvorstadt?
Die Maxvorstadt vereint alles: Kultur, Bildung, Geschichte und städtisches Leben. Mit der Ludwig-Maximilians-Universität, den Pinakotheken und dem Königsplatz beherbergt sie einige der wichtigsten kulturellen Institutionen Deutschlands. Die zentrale Lage und die hervorragende Infrastruktur machen die Maxvorstadt zum teuersten Stadtteil Münchens – Grundstücke kommen hier praktisch nie auf den Markt und erzielen Rekordpreise, wenn sie es doch tun.
📖 Detaillierte Analyse: Alle Bodenrichtwerte, Prognosen und Investmenttipps für die Maxvorstadt finden Sie in unserem ausführlichen Maxvorstadt-Report mit Bodenrichtwert-Prognose 2026.
📍 Alle 23 Münchner Stadtteile + 16 Umlandgemeinden
Neben den Premium-Lagen bieten wir Ihnen die Bodenrichtwerte für das gesamte Münchner Stadtgebiet und die wichtigsten Umlandgemeinden. Von Allach bis Untergiesing, von Dachau bis Starnberg – unsere umfassende Datenbank enthält alle relevanten Informationen für Ihre Grundstücksbewertung.
| Stadtteil/Gemeinde | Bodenrichtwert 2025 | Kategorie | Trend |
|---|---|---|---|
| Maxvorstadt | 4.200 – 8.000 €/m² | Premium+ | ↑ +4-6% |
| Bogenhausen | 2.800 – 7.000 €/m² | Premium+ | ↑ +2-4% |
| Schwabing | 2.400 – 6.500 €/m² | Premium | ↑ +3-5% |
| Lehel | 4.000 – 6.200 €/m² | Premium | ↑ +2-3% |
| Haidhausen | 2.800 – 4.500 €/m² | Gehoben | ↑ +3-4% |
| Nymphenburg | 2.600 – 4.800 €/m² | Gehoben | ↑ +2-3% |
| Sendling | 1.800 – 3.200 €/m² | Mittel | ↑ +3-5% |
| Pasing | 1.600 – 3.000 €/m² | Mittel | ↑ +4-6% |
| Moosach | 1.400 – 2.400 €/m² | Mittel | ↑ +5-8% |
| Allach-Untermenzing | 1.200 – 2.200 €/m² | Mittel | ↑ +4-6% |
| Feldmoching-Hasenbergl | 1.000 – 1.800 €/m² | Einsteiger | ↑ +5-7% |
| Grünwald (Umland) | 2.500 – 5.000 €/m² | Premium | ↑ +2-3% |
| Starnberg (Umland) | 1.800 – 4.500 €/m² | Gehoben | ↑ +2-4% |
| Dachau (Umland) | 800 – 1.600 €/m² | Mittel | ↑ +3-5% |
📊 Vollständige Übersicht: Die kompletten Bodenrichtwerte für alle 23 Stadtteile und 16 Umlandgemeinden inkl. detaillierter Faktoren zur Wertermittlung finden Sie auf unserer Hauptseite zur Grundstücksbewertung München 2025.
🎁 Kostenlose Grundstücksbewertung – Ihr individueller Bodenwert in 24h
Der Bodenrichtwert ist nur der Ausgangspunkt. Was ist IHR Grundstück wirklich wert? Unsere Experten bewerten Ihr Grundstück anhand von über 40 individuellen Faktoren.
✅ Das erhalten Sie (völlig kostenlos):
- 📊 Individueller Bodenwert: Basierend auf aktuellen Bodenrichtwerten + Mikrolage
- 📈 Marktpreis-Analyse: Vergleich mit ähnlichen Grundstücken in Ihrer Straße
- 🏗️ Bebauungspotenzial: Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
- 💰 Verkaufspreis-Empfehlung: Realistischer Preis für maximalen Erlös
- 📅 Verkaufszeitpunkt: Wann ist der beste Moment für den Verkauf?
⏱️ Bewertung in 24 Stunden | 🎯 100% kostenlos & unverbindlich | ⭐ 4,9/5 Google Sterne
📈 Faktoren, die den Grundstückswert beeinflussen
Der Bodenrichtwert gibt einen ersten Anhaltspunkt, aber der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks wird von zahlreichen individuellen Faktoren beeinflusst:
🏗️ Bebaubarkeit
GFZ, GRZ, Baurecht, Geschossigkeit – wie viel Wohnfläche kann auf dem Grundstück entstehen? Je höher das Baurecht, desto wertvoller das Grundstück.
📍 Mikrolage
Straßenseite, Nachbarbebauung, Ausrichtung, Lärm, Geruch – selbst innerhalb eines Straßenzugs können Grundstückspreise um 20-30% variieren.
🔌 Erschließung
Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Internet – voll erschlossene Grundstücke sind erheblich mehr wert als solche, bei denen noch Erschließungskosten anfallen.
📐 Zuschnitt & Größe
Rechteckige Grundstücke mit günstigen Proportionen erzielen höhere Preise. Sehr kleine oder sehr große Grundstücke haben oft Preisabschläge.
⚠️ Altlasten & Belastungen
Bodenkontaminationen, Denkmalschutz, Wegerechte, Leitungsrechte – solche Belastungen können den Wert erheblich mindern.
🚇 Infrastruktur-Entwicklung
Geplante U-Bahn-Stationen, Schulen oder Gewerbeparks können den Wert innerhalb weniger Jahre um 30-50% steigern.
❓ Häufige Fragen zu Bodenrichtwerten in München
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Grundstückswert?
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine definierte Zone, ermittelt vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen. Der Grundstückswert ist der individuelle Wert Ihres spezifischen Grundstücks, der zusätzlich Faktoren wie Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung und Mikrolage berücksichtigt. Der Grundstückswert kann erheblich vom Bodenrichtwert abweichen – sowohl nach oben als auch nach unten.
Wie oft werden die Bodenrichtwerte in München aktualisiert?
Der Gutachterausschuss München aktualisiert die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre zum Stichtag 31.12. Die aktuellen Werte basieren auf dem Stichtag 31.12.2024 und sind seit Anfang 2025 verfügbar. Zwischen den offiziellen Stichtagen kann sich der Markt jedoch deutlich entwickeln – daher sind aktuelle Marktanalysen wichtig für präzise Bewertungen.
Warum sind die Bodenrichtwerte in Schwabing, Bogenhausen und Maxvorstadt so hoch?
Diese drei Stadtteile vereinen alle Faktoren, die Grundstücke wertvoll machen: Zentrale Lage mit kurzen Wegen, exzellente Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten), hohes Prestige und begehrte Adressen, limitiertes Angebot bei hoher Nachfrage sowie Lebensqualität durch Grünflächen (Englischer Garten) und kulturelle Angebote. Die Nachfrage übersteigt das Angebot hier bei weitem, was die Preise kontinuierlich steigen lässt.
Kann ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück selbst ermitteln?
Ja, die Bodenrichtwerte sind öffentlich einsehbar über das BORIS-Portal Bayern oder beim Gutachterausschuss München. Allerdings zeigt der Bodenrichtwert nur den Durchschnittswert der Zone – Ihr individuelles Grundstück kann deutlich mehr oder weniger wert sein. Für eine fundierte Entscheidung (Verkauf, Kauf, Erbschaft, Schenkung) empfehlen wir eine professionelle Bewertung, die alle individuellen Faktoren berücksichtigt.
Wie entwickeln sich die Bodenrichtwerte in München in den nächsten Jahren?
München bleibt der teuerste und begehrteste Immobilienmarkt Deutschlands. Die Prognosen für 2025-2030 zeigen: Premium-Lagen (Schwabing, Bogenhausen, Maxvorstadt) werden weiter moderat steigen (+2-6% p.a.), da das Angebot extrem begrenzt ist. Aufstrebende Stadtteile (Moosach, Allach, Feldmoching) haben durch geplante Infrastrukturprojekte wie die U9-Erweiterung erhebliches Wertsteigerungspotenzial (+30-50% bis 2030). Die grundsätzliche Knappheit von Bauland in München garantiert langfristig stabile bis steigende Preise.
Was kostet eine professionelle Grundstücksbewertung bei FT Immobilien 24?
Unsere Erstbewertung ist völlig kostenlos und unverbindlich. Sie erhalten eine fundierte Einschätzung des Marktwertes Ihres Grundstücks basierend auf aktuellen Bodenrichtwerten, Vergleichsverkäufen und individuellen Faktoren. Für offizielle Zwecke (Erbschaft, Scheidung, Finanzamt) erstellen wir auf Wunsch auch kostenpflichtige Gutachten nach §194 BauGB. Kontaktieren Sie uns einfach über das Formular oben – wir beraten Sie gerne.
Gelten die Bodenrichtwerte auch für bebaute Grundstücke?
Ja, aber mit Einschränkungen. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den reinen Bodenwert ohne Bebauung. Bei einem bebauten Grundstück wird der Gesamtwert nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Der Bodenwert ist dabei nur eine Komponente. Bei älteren Gebäuden mit Abrissreife entspricht der Grundstückswert oft in etwa dem Bodenwert abzüglich Abrisskosten. Bei wertvollen Gebäuden liegt der Gesamtwert natürlich deutlich höher.
Welche Unterlagen benötige ich für eine Grundstücksbewertung?
Für eine erste Einschätzung benötigen wir nur die Adresse und Grundstücksgröße. Für eine detaillierte Bewertung sind hilfreich: Grundbuchauszug, Flurkarte/Lageplan, Bebauungsplan (falls vorhanden), Baulasten- und Altlastenverzeichnis sowie bei bebauten Grundstücken Baupläne und Wohnflächenberechnung. Keine Sorge: Wir helfen Ihnen bei der Beschaffung fehlender Unterlagen.
Über diese Publikation: Alle Bodenrichtwerte basieren auf offiziellen Daten des Gutachterausschusses München (Stichtag 31.12.2024) sowie eigenen Marktanalysen von FT Immobilien 24. Die angegebenen Wertspannen berücksichtigen unterschiedliche Mikrolagen innerhalb der Stadtteile. Stand: Januar 2025.
Haftungsausschluss: Diese Informationen dienen nur zu Orientierungszwecken und ersetzen keine individuelle Grundstücksbewertung. Die tatsächlichen Grundstückswerte können je nach individuellen Faktoren erheblich von den genannten Bodenrichtwerten abweichen. Für verbindliche Bewertungen kontaktieren Sie FT Immobilien 24 direkt.
Quellen: Gutachterausschuss München (2025), BORIS Bayern, IVD Süd Marktbericht (2024/2025), FT Immobilien 24 Transaktionsdatenbank (2020-2025), Stadt München Referat für Stadtplanung.
Kontakt: FT Immobilien 24 München | ☎ 089 318 138 10 | 📧 [email protected] | 🌐 www.ftimmobilien24.com
📊 Was ist Ihr Grundstück wirklich wert?
Der Bodenrichtwert ist nur der Anfang. Lassen Sie Ihr Grundstück kostenlos und unverbindlich von unseren Experten bewerten – basierend auf 20 Jahren München-Erfahrung.
⏱️ Bewertung in 24h | 🎯 100% kostenlos | ⭐ 4,9/5 Google Sterne